طرح احداث مجتمع های تایم شرینگ
- 11 آذر 1398
- ۱
- بازدیدها: 2,839
- دسته بندی:
طرح احداث مجتمع های تایم شرینگ
اصطلاح Time sharing(مالکیت زمانی) از صنعت کامپیوتر وارد شده است. این اصطلاح را در فارسی می توان تحت عبارتهای مالکیت زمانی، مالکیت نوبتی و یا استفاده نوبتی ترجمه و بیان کرد.مالکیت زمانی در مورد املاک و دارایی ها به این معنا می باشد که عده ای از مردم مکانی (ملکی) را به صورت مشترک خریداری می کنند و هریک از آنها می توانند مدت زمان خاصی از سال را در آنجا سپری کنند. این ایده برای نخستین بار در دهه ۱۹۶۰ در اروپا مطرح شد. این ایده باعث شد تا املاک مشخصی (عمدتاً تفریحی و سیاحتی) از طریق برنامه های مالکیت زمانی در اختیار افراد قرار گیرد. مالکیت زمانی در واقع توافقی است که طی آن چند گروه از مردم به صورت مشترک یک تفریحگاه تعطیلاتی را می خرند و برای استفاده مشترکان نگهداری می کنند. این ایده به خوبی جا افتاده و در سرتاسر دنیا رایج گشت، به طوری که هم اکنون چندین میلیون استفاده کننده از این سیستم و این نوع توافق وجود دارد. مردم نیز متوجه شده اند که با این روش بهتر از پس هزینه های تعطیلات بر می آیند. هم اکنون این ایده محدود به املاک و مکان های تفریحی نشده و در مورد ویلا، کشتی و قایق های تفریحی، خودروهای تفریحی، زمین های اردوگاهی، اتوبوس و هواپیما نیز کاربرد پیدا کرده است.
نظریاتی مطرح شده است که مالکیت زمانی از طریق عقود متفاوتی قابل انتقال باشد. در ادامه برخی از این نظریات ذکر شده‌اند:
انتقال در قالب اجاره
عقد اجاره از جمله عقود معینی است که عنصر زمان در آن اهمیت دارد. از برخی حقوقدانان هر عقدی که قابلیت انتقال مالکیت را داشته باشد، می‌تواند برای انتقال مالکیت مقید به زمان هم به کار گرفته شود. نمونه‌هایی از مالکیت زمانی وجود دارد که بر اساس عقد اجاره برقرار شده است؛ به عنوان مثال دو نفر که صاحب شش‌دانگ سرقفلی یک مغازه هستند، به قید قرعه مالکیت خود را در شش ماهه اول و دوم سال تقسیم کرده‌اند. به این ترتیب که در فصول بهار و تابستان مالکیت منفعت برای شریک بزرگ‌تر و در فصول پاییز و زمستان برای شریک کوچک‌تر است. با توجه به نظریه مشورتی که به آن اشاره شد، می‌توان هر چه در مورد مالکیت عین ذکر شده به مالکیت منفعت نیز تعمیم بدهیم. اما در کل حق سرقفلی ویژه مغازه و محل کسب تجاری است و از مواردی است که اجاره را قید زمانی بودن صرف خارج می‌کند. در ضمن این نمونه، از موارد مدنظر مالکیت زمانی نیست. بنابراین به نظر می‌رسد عقد اجاره به صورت کلی نمی‌تواند مقصود تایم‌شر را برآورده کند. چرا که اجاره مدت معین دارد و دائمی نیست. بنابراین امکان دارد مالکین به‌طور مداوم تغییر کنند. مستاجر موقت هم بیشتر به فکر بهره‌گیری حداکثری از ملک است و کاری به استهلاک ملک ندارد که این مساله به ضرر مالک یا مالکان اصلی ملک است. بنابراین ترجیح می‌دهند مالکیت مقید به زمان را به طور دائمی به افراد انتقال دهند.
انتقال در قالب صلح
یکی دیگر از عقود معین که مالکیت زمانی می‌تواند در قالب آن انتقال یابد، صلح است. بنابراین مالک عین می‌تواند در قالب یک عقد صلح معوض، مالکیت عین را به صورت زمان‌بندی شده به چند نفر منتقل کند به‌گونه‌ای که هریک از آنها در مدت مشخصی از سال مالک عین باشند. اما عده‌ای دیگر از حقوقدانان اشکالاتی نیز بر انتقال مالکیت زمانی از طریق صلح وارد کرده‌اند. این گروه بر اساس نظر برخی از فقها، در شرعی بودن مالکیت زمانی شک دارند. آنها بر این عقیده‌اند که اگر این نوع مالکیت موضوع عقد صلح قرار گرفته باشد، شرط مشروعیت داشتن موضوع عقد صلح، آن‌طور که شایسته است فراهم نمی‌شود. بنابراین عقد صلح هم برای انتقال مالکیت زمانی مورد اتفاق نظر حقوق‌دان‌ها نیست.
انتقال در قالب عقود نامعین
در سالهای اخیر حقوق با تغییر و تحولات زیادی مواجه شده است چراکه همواره نیاز بوده انواع جدیدی از قراردادها برای حل مسایل جدید پیش‌بینی شود. نکته قابل توجه اینجاست که بسیاری از این مسایل، ابتدا در نظام حقوقی اروپا مطرح شده است و برای ورود به نظام حقوقی ما باید با اصول فقهی اسلام هماهنگ باشند. یکی از اصولی که هم در فقه مورد قبول است هم در قانون، اصل آزادی قراردادهاست که در ماده ۱۰ قانون مدنی گنجانده شده است. طبق این ماده قراردادهایی که بین افراد منعقد می‌شود اگر خلاف صریح قانون نباشد، نافذ خواهد بود. بنابراین در حقوق ما، آزادی اراده اصلی مسلم و پذیرفته‌شده است لذا جز در مواردی که قانون، مانعی در راه نفوذ قرارداد ایجاد کرده است، اراده اشخاص، حاکم بر عقودی است که منعقد می‌کنند. بنابراین اشخاص ناچار نیستند که نهادهای حقوقی نوظهور را حتما در قالب عقود معین قراردهند. نمونه بارزی که در این مورد وجود دارد، قرارداد بیمه است که در بدو ورود به نظام حقوقی ما اختلافات زیادی در مورد آن بود. اما بعد از بررسی‌های مختلف، اکثر فقها بیمه را از عقود نامعین و یک قرارداد مستقل دانستند که بر اساس اصل آزادی قراردادها صحیح است. به نظر می‌رسد بهترین برخورد با مالکیت زمانی یا تایم‌شر نیز این باشد که آن را قراردادی مستقل و در زمره عقود نامعین به حساب آوریم. یا به تعبیر بعضی از حقوقدانان آن را فراتر از یک عقد دانست. این عده معتقدند که مالکیت زمانی تنها یک عقد نیست بلکه صنعتی است که برای توسعه گردشگری راه افتاده و در تشکیل آن از ویژگی‌های ترکیبی از عقود استفاده می‌شود.
مزایای احداث مجتمع های تایم شرینگ
اگر شما از یک مکان تفریحی به خصوصی لذت می برید اما امکان خرید و تصاحب آن را ندارید یا برای شما اقتصادی نیست که برای چند هفته تفریح سالیانه در آن مکان قسمت بسیاری از سرمایه خود را صرف خرید آن کنید و از سوی دیگر نگران این موضوع هستید که نتوانید از آن مکان (یا هر دارایی دیگری) در زمان مطلوب خود استفاده نمایید، با استفاده از مالکیت زمانی می توانید حضور خود در زمان مطلوبتان را در آنجا تضمین نمایید. با خرید و تصاحب مالکیت زمانی شما می توانید از بابت محل اسکان برای تعداد هفته هایی که نوبت استفاده شما می باشد مطمئن باشید و علاوه بر این در بسیاری از موارد از مزایای اضافی پاداش زمانی که به معنای داشتن اختیار برای اقامت بیشتر با نرخ های بسیار نازل می باشد، بهره مند شوید.
یکی دیگر از مزیت های مالکیت زمانی این است که شما می توانید با خرید مالکیت زمانی یک مکان به خصوص با مبادله و تعویض با مالکیت زمانی مکانی دیگر، مالکیت زمانی خود را تنوع بخشید. دو شرکت عمده برای مبادله مالکیت نوبتی وجود دارد که هزینه معامله اندکی دریافت می کنند. صاحبان مالکیت زمانی با مراجعه به این شرکت ها نوبت استفاده خود در تفریحگاه (مکان) خود را با نوبت استفاده از تفریحگاه دیگری که با آن شرکت مراوده دارد مبادله می نماید. به این ترتیب صاحبان مالکیت نوبتی یک تفریحگاه می توانند سهم خود را با سهم بیش از ۴۰۰۰ مکان تفریحی در سراسر دنیا، که اغلب با دو نوع شرکت های واسطه مبادله ارتباط دارند، معاوضه نمایند.
برخی از مکان های تفریحی با مالکیت زمانی در برخی از مواقع به صاحبان خود هفته های جایزه ارائه می کنند و این هفته ها در واقع حق استفاده بیشتر از محل اسکان در آن تفریحگاه با قیمت های بسیار نازل می باشد. اگر این امکان برای شما وجود نداشته باشد تا از این تسهیلات اضافی استفاده کنید می توانید به دوستان یا سایر اعضای خانواده خود امکان استفاده از آن را ایجاد نمایید. دیگر مزیت مالکیت زمانی این است که اگر شخصی به هر دلیلی نخواهد از نوبت خود برای استفاده از یک مکان به خصوص در یک یا چند دوره استفاده کند می تواند آن را اجاره دهد و نگران این موضوع نباشد که بابت چیزی که استفاده ای از آن نکرده هزینه متحمل شود.
مالکیت نوبتی یک وسیله سرمایه گذاری نیست و مطمئناً برای ایجاد کسب درآمد ایجاد نشده است. اما در عوض یک تعهد مالی برای لذت از وقت و آرامش روحی می باشد. مالکیت زمانی یک دارایی بادوام است و بسیاری از مردم و خانواده ها در نقاط مختلف دنیا اختصاص بخشی از منابع خود را در آن عاقلانه می دانند. ثروت را به روشهای گوناگون از نگهداری به صورت نقد گرفته تا به شیوه های تخصصی مثل اختیارهای خرید در بازارهای آتی، می توان ذخیره ساخت. اما سرمایه های ناچیز می تواند در دارایی هایی که می توان از آنها لذت برد، مثل جواهرات و مالکیت نوبتی، صرف شود.
انواع کلی طرح احداث مجتمع های تایم شرینگ
دو نوع کلی مالکیت زمانی وجود دارد:
در حالت اول خریدار صاحب بخشی از دارایی می شود.
در حالت دوم خریدار می تواند از دارایی طی یک دوره زمانی مشخص استفاده کند اما مالک آن دارایی نمی شود و فقط حق یا سهم استفاده از آن دارایی را در اختیار دارد.
در یک برنامه مالکیت زمانی نوع اول (معمول) اجازه استفاده از ملک با قیمت های متغیر داده می شود که این قیمت ها به فصل، کیفیت امکانات و موقعیت ملک بستگی دارد. خریدار بخشی از مبلغ را به صورت نقد و مابقی را در اقساط می پردازد. به علاوه هزینه های نگهداری و سایر هزینه های مرتبط را باید خریدار پرداخت کند.
مشکلات مالکیت زمانی
در نوع دوم مالکیت زمانی که سرمایه گذار بر دارایی مالکیتی ندارد، چنانچه پروژه نامطلوب به نظر برسد و شکست بخورد، کل سرمایه گذاری که انجام شده است از دست خواهد رفت بعضی از پروژه های مالکیت زمانی قبل از شروع ساخت یا قبل از اینکه تأمین مالی مناسب صورت گیرد واگذار می گردد و در صورتی که منابع مالی ایجاد شده از طریق پیش فروش در حد انتظار سازنده نباشد، پروژه ممکن است شکست بخورد و خریداران ممکن است ضرر کنند.
نکاتی که خریداران احتمالی باید به آن توجه کنند:
۱. نوع نگاه به مالکیت زمانی
برنامه های مالکیت زمانی منحصراً به عنوان یک نوع سرمایه گذاری نگاه نکنید، بلکه در واقع رزرو جا برای تعطیلات است و باید به عنوان هزینه تعطیلات به آن نگاه کرد.
۲. به دنبال چه چیزی می گردید
تلاش کنید آن ملک را از نزدیک ببنیند، اگر نمی توانید و برای شما مقدور نیست با افرادی که با آن منطقه آشنا هستید مشورت کنید. در مورد قرارداد نیز دقت کنید.
۳. نوع مالکیت
توجه کنید که ملکی که ارایه شده است نوع اول یا نوع دوم مالکیت زمانی است. نوع اول گرانتر است. و در عین حال مزیت های مالیاتی دارد. نوع دوم ارزان تر است اما امکان فروش مجدد آن محدودتر است.
۴. توانایی مدیریت پروژه مالکیت زمانی
خرید یک پروژه مالکیت زمانی یک معامله لحظه ای و زودگذر نیست. خریداران احتمالی باید توانایی مدیریت را در اداره بلندمدت پروژه مشاهده کنند تا رغبت خرید پروژه را داشته باشند.
۵. نحوه تعویض مالکیت زمانی
امکان جابجا کردن و تعویض کردن پروژه های مالکیت زمانی در نظر خریداران بسیار مهم است. میزان احتمالی که خریداران برای وجود چنین امتیازی در پروژه در نظر می گیرند و یافتن افرادی که مایل به چنین کاری باشند بسیار مهم است.
۶. هزینه نگهداری
مالکان پروژه های مالکیت زمانی با خطر افزایش سالانه هزینه های نگهداری روبرو هستند. ممکن است هزینه های پرداختی جوابگوی استهلاک معمول دارایی نباشد.
۷. برآورد هزینه ها
همه هزینه های مرتبط با خرید یک پروژه مالکیت زمانی را در نظر بگیرید.
سوال هایی که قبل از امضای یک قرارداد مالکیت زمانی باید به آن پاسخ داد:
۱. حقوق طرفین در قرارداد چقدر است؟ حق مالکیت چگونه است؟
۲. اگر قرارداد به شکل اجاره مالکیت زمانی است، دوره قراداد چند سال است؟
۳. آیا امکان انتقال مالکیت وجود دارد؟
۴. آیا هفته ها چرخشی یا شناورند یا ثابت؟
اگر شما صاحب مالکیت زمانی با «هفته شناور» می باشید، شما می توانید در طول زمانهای مشخصی از سال از نوبت خود استفاده کنید. این دوره ها، نسبتاً طولانی می باشند و دوره های تعطیلات مدرسه را نیز در بر می گیرند. اما اگر شما خواهان این هستید که یک زمان مشخص در طول سال برای شما تضمین گردد می توانید از مالکیت زمانی با «هفته ثابت» استفاده کنید. مالکیت زمانی به اندازه کافی در ارضای هر نوع سلیقه ای منعطف می باشد.
طرح احداث مجتمع های تایم شرینگ و هتلداری
در سالهای اخیر، مالکیت زمانی با ورود شرکت های بین المللی دگرگون شده است. ورود هتل هایی شناخته شده و معتبر چون: ماریوت، باشگاه تعطیلات دیزنی، و هتل های هیلتون اثری عمده بر مالکیت زمانی داشته است. ماریوت بزرگترین شرکتی است که در زمینه مالکیت زمانی فعالیت می کند. دیزنی نیز در سال ۱۹۹۴ وارد فعالیت های مالکیت زمانی شده و پروژه های آن عمدتاً در سواحل فلوریدا متمرکز شده است. البته حضور شرکت های بین المللی در پروژه های مالکیت زمانی عمدتاً در آمریکا می باشد. در سایر نقاط جهان، حضور چندانی ندارند. البته طبیعی است که این روند با رشد و گسترش هرچه بیشتر این بازارها، تغییر کند.
مزیت عمده ای که شرکت های هتلداری در ورود به پروژه های مالکیت زمانی دارند این است که به دلیل توانایی و تجربه گذشته خود در اداره هتل احتمالاٌ در ارایه خدمات مالکیت زمانی نیز موفق خواهند بود و خدمات مناسب و استانداردی را به مشتریان خود ارائه می دهند. همانگونه گفته شد، استاندارد بودن خدمات امکان معاوضه آسان پروژه ها را ممکن می سازند. هرچند شرکت های بین المللی در پروژه های مالکیت زمانی مزایای خاص دارند، اما انتظار می رود که در آینده نزدیک، شرکت های مستقل و کوچک تر نیز به سرعت رشد کنند، به ویژه اگر با هتل ها همکاری مشترک داشته باشند.
اقتصادی بودن احداث مجتمع های تایم شرینگ برای صاحبان سرمایه و هتل ها
هزینه ورود به این صنعت بسیار بالا است، حتی برای هتل هایی که در این بازار فعالیت می کنند و بعضاً مشتریان وفادار خاص خود را دارند. ساختار هزینه های این صنعت شفافیت کافی ندارند. در گذشته مشتریان به طور کامل از هزینه هایی که برای یک پروژه مالکیت زمانی صرف می گردید و آگاهی نداشتند. البته بخش عمده ای از هزینه ها، صرف بازایابی پروژه ها می گردد. هتل ها با توجه به صنعتی که در آن فعالیت می کنند، در زمینه پروژه های مالکیت زمانی مزیت نسبی دارند و چنانچه هتل ها در این زمینه فعالیت بالایی داشته باشند، سایرین باید این نکته را به یاد داشته باشند. به علاوه بازار فروش مجدد پروژه های مالکیت زمانی چندان فعال نیست و مالک یک پروژه مالکیت زمانی در صورت تمایل به فروش، باید تخفیف زیاد بدهد.
رویکردهای جدید بازاریابی پروژه های مالکیت زمانی در آمریکا در اروپا طی سالهای اخیر به شدت تغییر کرده است. در این رویکردها، سعی شده تا پروژه، مدت زمان کمتری در اختیار افراد باشد. در عین حال تخفیف زیادتری داده می شود. این رویکرد در عین حال که هزینه ها را کاهش می دهد باعث ایجاد جریان جدید درآمدی می گردد.
چنانچه هزینه های بازاریابی پروژه ها تحت کنترل باشد، انجام پروژه های مالکیت زمانی از لحاظ اقتصادی به صرفه است. متوسط هزینه های بازاریابی در پروژه های ساخته شده در آمریکا از ۴۲% کل هزینه ها در سال ۱۹۹۰ به ۵۰% در سال ۱۹۹۵ افزایش یافته است. هزینه های ساخت و ساز پروژه ها نیز طی همین دوره به طور متوسط از ۲۵% به ۳۰% افزایش یافته است.
همچنین سازندگان پروژه های مالکیت زمانی برای خریداران پروژه های خود وام تهیه می کنند. به این شکل که سازنده پروژه، ملک را در رهن بانک قرار می دهد و با نرخ بهره مشخص وام می گیرد و این وام را با نرخ بهره بالاتر در اختیار خریدار پروژه قرار می دهد. تفاوت بین نرخ بهره ای که سازنده پروژه وام می گیرد و نرخ بهره ای که در اختیار خریدار پروژه قرار می دهد، درآمد بالایی برای سازنده پروژه ایجاد می کند.
طرح احداث مجتمع های تایم شرینگ در ایران
نظام مالکیت زمانی در ایران برای نخستین بار توسط شرکت آبادگران ایران، در مجتمع شماره یک این شرکت در کیش اجرا شده است. به غیر از این شرکت، شرکت هتل نارنجستان نیز در شمال کشور در زمینه مالکیت زمانی فعال می باشد. سطح فعالیت شرکت نارنجستان نیز در شمال کشور در زمینه مالکیت زمانی فعال می باشد. سطح فعالیت شرکت هتل نارنجستان در حدود یک چهارم شرکت آبادگران می باشد.
۱. مجتمع شماره یک آبادگران کیش
این پروژه در جزیره کیش تأسیس شده است و اولین پروژه مالکیت زمانی در ایران می باشد. این پروژه حدود ۷ سال قبل تأسیس شده است و شامل ۲۲ دستگاه ویلای ۱۰۰ متری در نوار ساحلی جزیره کیش می باشد.
۲. مجتمع شماره ۲ آبادگران کیش
این مجتمع شامل ۵۴ واحد آپارتمانی است که قادر است به ۲۴۰۰ خانواده در طول سال به میزان حداقل یک هفته خدمات لازم را ارایه کند.
۳. مجتمع کوهسنگی مشهد
این مجتمع در فضایی به مساحت ۵۰ هکتار در حاشیه جاده کمربندی و جاده آسیایی مشهد در حال احداث می باشد. این مجموعه شامل ۷۵ هزار متر مربع فضای اقامتی به شکل ویلا، آپارتمان، رستوران، نمایشگاه گل و گیاه، مجموعه های ورزشی، سالن های سینما و آمفی تئاتر، پارکینگ های عمومی و اختصاص و تعمیرگاه و کارواش می باشد.
۴. مجتمع کلارآباد
این مجموعه در مجاورت منطقه نمک آبرود با مساحتی معادل ۲۳ هزار متر مربع در دست احداث می باشد. در این پروژه ۱۴۷ واحد اقامتی شامل سوئیت، آپارتمان های یک، دو و سه خوابه در ۹ طبقه زیربنای ۱۴۰۰۰ متر مربع و همچنین رستوران، فروشگاه و واحدهای اداری در دست ساخت می باشد.
امکانات و خدمات
آسانسورهای پاناراما اسپانیایی
تمام آسانسورها با برند تیسن کروپ اسپانیا نصب شد .۱۷ دستگاه آسانسور در بلوک ۱و ۲ این مجتمع تجاری عظیم نصب شده است که شامل ۸ دستگاه آسانسور پانوراما می باشد.سرعت آسانسورها ۱ متر بر ثانیه و ۱.۶ متربرثانیه می باشد و تمامی موتورها با برند تیسن کروپ آلمان و گیرلس است.
همچنین تمامی ۱۰ دستگاه پله برقی با برند تیسن کروپ نصب گردیده است.
مشخصات عمومی نمونه پروژه مجتمع اقامتی تایم شرینگ
مساحت خالص : ۴۵۰۰ متر مربع .
زیربنای مجاز ساخت و ساز : ۴۲۰۰۰ متر مربع .
تراکم : % ۳۰۰ .
اقامتی : ۱۵۲۰۰ متر مربع .
تجاری : ۱۲۰۰۰ متر مربع .
تعداد طبقات : ۱۴ طبقه .
فضای سبز : ۷۰۰ متر مربع .
فضای باز : ۴۵۰ متر مربع .
مشخصات پروژه
سرمایش چیلر- تاسیسات مرکزی .
گرمایش بویلر-تاسیسات مرکزی .
سیستم مدیریت هوشمند BMS
پوشش فایر پروف ( ۹۰ دقیقه مقاومت در برابر حریق)
طراحی مجموعه تجاری با حدود ۲۸۰ باب مغازه .
طراحی هتل آپارتمان سه ستاره با حدود ۴۰ واحد مسکونی .
طراحی واحد های مالکیت زمانی(حدود ۷۰ واحد) .
سه طبقه پارکینگ اختصاصی مجموعه .
ایجاد فضاهای نو و بدیع در طراحی معماری .
القاء روح معماری سنتی در کالبد معماری مدرن .
مجموعه ورزشی
سالن های کنفرانس و انتظار
رستوران و کافی شاپ
استخر،سونا،جکوزی
پارکینگ
درصورت تمایل به این مطلب امتیاز دهید:
محسن
در جامعه ای هستیم که حتی داخل خانواده روابط مشکل دارد , در مجتمع های مسکونی گرفتن پول شارژ مشکل است و همسایه ها با هم مشکل دارند . وقتی میخواهی ملک بخری باید همسایه را ببینی , این پروژه برای جامعه ما مشتری ندارد.