عوامل سرمایه گذاری ثابت در طرح توجیهی: (Fixed investment elements of projects)

ععوامل سرمایه گذاری ثابت در طرح توجیهی - بخش 2: (Fixed investment elements of projects)

عوامل سرمایه گذاری ثابت در طرح توجیهی – بخش ۲: (Fixed investment elements of projects)

 

بخش سوم: ساختمان (Construction) (Preparation of project implementation site)

جایگاه فیزیکی فرآیند تولید محصول یا ارایه خدمت که بر روی زمین ایجاد و استقرار می یابد ساختمان نامیده می شود. ساختمان از نقطه نظر کاربری به گروه های زیر تقسیم می گردد:
-ساختمان های عمرانی که با کاربری و بهره برداری از منابع طبیعی(سدسازی)، ارتباطات عمومی(جاده سازی) و شهرسازی(پل و بزرگ راه) و… ایجاد و ساخته می شوند.
-ساختمان های تولیدی و صنعتی که در آن با کاربری و بهره برداری از تغییر مواد اولیه به محصول نهایی(کارخانه ها و کارگاه ها) ایجاد می گردند.
-ساختمان های خدماتی که با کاربری و بهره برداری از ارایه خدمات گوناگون مانند خدمات درمانی(بیمارستان، درمانگاه) خدمات آموزشی(دبیرستان-دانشگاه)، خدمات رفاهی(هتل، مهمان پذیر)، خدمات فرهنگی(سینما-تئاتر) و… ایجاد می شوند.
-ساختمان های مسکونی که با کاربری و بهره برداری تامین مسکن به صورت انفرادی (ویلایی) و اجتماعی(چند مرتبه، بلندمرتبه)، در قالب تعاونی مسکن و انبوه سازی ایجاد می شوند.

عملیات ساختمانی (Construction activities)

عملیات ساختمانی از نقطه صفر تا پایان عملیات و شروع بهره برداری از آن شامل مراحلی به شرح زیر می باشند:

۱-تخریب (Destruction)

این مرحله در صورتی انجام می پذیرد که محل اجرای طرح توجیهی ساختمانی قدیمی باشد که باید قبل از شروع انجام ساخت و ساز، ابتدا ساختمان مذکور تخریب شود. در این عملیات با توجه به امکان نیاز مجدد به مصالح قدیمی دو نوع تخریب انجام می گردد. اگر مصالح قدیمی مانند آهن آلات و آجر، موردنیاز برای آینده باشد. در این صورت، تخریب به صورت «پلکانی» و از ارتفاع به سمت کف انجام می شود. به طوری که هر مرحله بعد از پاک سازی مرحله قبل شروع می گردد.
اما، اگر نیازی به مصالح نباشد، تخریب به صورت «انفجاری» یا با استفاده از «جرثقیل و اهرم» انجام می گیرد و کل زباله و نخاله حاصل از تخریب، بارگیری و به محل دیگری حمل می شوند.
عملیات تخریب در طول مدت زمان اجرا باید طوری انجام شود که صدمه جانی برای کسی در بر نداشته و باید اصل را بر محافظت جانی اشخاص و کارگران قرار داد.
معمولاً واحد هزینه یابی تخریب به صورت «مترمربع یا تن» (وزن نخاله) می باشد.

۲-عملیات خاکی (soil(based)activities)

عملیات خاکی عبارت است از خاک برداری، خاک ریزی و تسطیح محل ایجاد ساختمان که با توجه به حجم زیاد زیربنای احداثی و نوع اسکلت و نهایتاً فونداسیون ایجادی در خاک و هم چنین آزمایش خاک شناسی و زلزله سنجی، میزان آن معین می گردد.
عملیات خاکی به دو صورت دستی (توسط کارگر) و ماشینی (بیل مکانیکی و لودر) انجام می شود. معمولاً کم ترین عمق آن هفتاد سانتیمتر پایین تر از سطح هم کف(سطح یخ زدگی) می باشد. معمولاً در فضاهایی که بیل مکانیکی و لودر، قدرت و فضای چرخش دارند مقرون به صرفه(از نظر زمان و هزینه) است که از سیستم ماشینی استفاده شود. ضمن اینکه اگر خاک برداشتی، از نوع مرغوب باشد قابلیت فروش و کاهش هزینه را خواهد داشت.
زمین از لحاظ خاک برداری به گروه های زمین های خیلی نرم(زمین های بیلی)، خاک ماسه ای نرم با خاک دستی، زمین های نرم(زمین پا بیلی) با خاک زراعتی، زمین های کلنگی نرم(کلنگی) با خاک معمولی ساختمانی، زمین های کلنگی سخت(کلنگی) با خاک رس، ماسه و شن که دارای مقاومت است، زمین های خیلی سخت(دیلم، ماشین آلات، مواد منفجره) با خاک سنگی و معدنی که بسیاری مقاوم و سخت الحفر هستند تقسیم گردیده اند.
با توجه به انواع زمین های نام برده، هزینه در نظر گرفته شده در فهرست بها برای هر یک و به ازای یک مترمکعب خاک برداری یا یک تن وزن خاک طبیعی، مبلغ معینی می باشد.
ضمناً در بعضی نقاط با توجه به آب گرفتگی در عمق، نیاز به تخلیه آب با پمپ نیز موردنیاز است.

۳-فونداسیون (Foundaction performing)

اولین مرحله در ساخت و ساز پس از تخریب و عملیات خاکی، ایجاد فونداسیون می باشد. رکن اساسی در ایجاد هر نوع ساخت و ساز، با توجه به حجم بنای ایجادی، زیربنای آن و هم چنین نوع سازه(اسکلت فلزی-اسکلت بتونی و…)، طراحی و انجام فونداسیون می باشد.
معمولاً فونداسیون های ایجادی برای هر نوع سازه از نوع بتن بوده که اجرای صحیح آن مقاومت ساختمان را تضمین می کند. فونداسیون شامل مراحل زری است؛
-کف سازی فونداسیون که از بتن مگر (غیر مسلح یا نظافت) بوده و در سطحی فراتر از سطح تحت اشغال، فونداسیون به عمق هفت الی ده سانتیمتر به صورت مسطح کارسازی می گردد.
-قالب بندی (molding)
قالب بندی برای ایجاد فونداسیون در دو بخش(ستون) و حصار(دیوار) به صورت تجمعی (مکعبی) و رشته ای (مکعب مستطیل) با ابعاد خاص انجام می شود. مصالح اصلی قالب بندی صفحه فلزی، تخته، میخ و روغن مخصوص بوده که معمولاً در قالب بندی مکعبی(طول و عرض و ارتفاع یکسان) با توجه به وزن و ارتفاع ستون و مقاومت آن ها ایجاد می شود. در قالب بندی مکعب مستطیل (رشته ای)، طول رشته بین ۴ الی ۶ متر، عرض بین ۴۰ الی ۷۰ سانتیمتر و به عمق ۷۰ سانتیمتر قالب بندی می گردد. روغن مخصوص قالب بندی صرفاً برای برچیدن قالب ها بوده که حداقل سه روز پس از بتون ریزی کامل می شود. از دیوار چینی آجری به عرض ده الی بیست سانتی متری نیز برای قالب بندی استفاده می شود.
-آرماتوربندی (reinforcement)
آرماتوربندی شیرازه اصلی در فونداسیون بوده و ارتباط دهنده بین پایه ها و ستون ها در کف است. اگر اسکلت از نوع بتنی باشد آرماتوربندی در سقف و ستون می باشد.
آرماتور از جنس فولاد و به شکل میلگرد آجدار است که در خارج از فونداسیون و در ابعاد مکعب و مکعب مستطیل با درصد ناچیزی کم تر از ابعاد قالب ها به صورت شبکه فلزی با اتصال میلگرد با سیم مفتولی بسته شده، و پس از آن در قالب ها قرار می گیرد. این شبکه های فلزی به نوعی ستون فقرات فونداسیون را تشکیل داده و با توجه به مقاومت موردنظر بتن، از ضعیف ترین شماره میله گرد(نمره ۴ و ۶) تا قوی ترین آن (نمره ۲۰ و ۳۰) مورد استفاده قرار می گیرد.
-بتن ریزی
استخوان بندی از مصالح سنگی دانه بندی شده را بتن می نامند؛ به طوری که این مصالح کمترین فضای خالی را داشته و به وسیله دوغاب سیمان ضمن سفت شدن، فضاهای خالی اطراف دانه ها اندود شده و دانه شن و ماسه را به هم چسبیده و به جسم یک پارچه تبدیل می شود.
مصالح تشکیل دهنده بتن عبارتند از سیما، ماسه، شن و بعضاً خرده سنگ که با استفاده از آب، به بتن تبدیل می شوند. معمولاً مقاومت سنجی بتن به میزان سیمان استفاده شده در آن بستگی داشته که پس از دو ساعت از ریزش بتن در قالب ها، گرفتگی آن آغاز و تا شش ماه به مقاومت نهایی موردنظر در حدود ۹۹ درصد افزایش می یابد. معمولاً آزمایش های فشاری روی بتن پس از سه، هفت و بیست و هشت روز انجام می شود که به ترتیب، مقاومت طی این آزمایش ها ۳۰ درصد، ۵۶ درصد و هشتاد و شش درصد می باشد.
بر اساس آزمایش های انجام شده در نمونه استوآن های یا مکعبی که به روش های ASTM-C، AASHTO، ACI و AISC معروف است نتایج زیر در یک فرایند ۲۸ روزه با توجه به میزان وزنی سیمان در یک مترمکعب بتن در خصوص مقاومت سنجی بتن به دست آمده است که با توجه به نوع سازه های مختلف می تواند معیار تصمیم گیری در مقدار وزنی موردنیاز سیمان در بتن قرار گیرد.
عامل دیگری که در مقاومت بتن موثر است، میزان آب موجود در آن می باشد که بتن را به سه گروه بتن سفت(بتن ویبره ای) با آب کم، بتن خمیری(بتن مسلح) با آب متوسط و بتن شل(بتن مگر) با آب زیاد تقسیم می کند.
میزان متوسط شن و ماسه به عنوان دیگر مصالح دیگر به کار رفته در بتن، به نسبت دو به یک بوده و متوسط ۸۰۰ کیلوگرم شن و ۴۰۰ کیلوگرم ماسه در یک مترمکعب بتن استفاده می شود.

۴-سقف و ستون (Roof and Pillar)

مرحله پس از اجرای فونداسیون، ایجاد اسکلت یا سازه موردنظر است. سازه ها به طور معمول از نوع اسکلت فلزی(فولادی-تیرآهن) و اسکلت بتنی می باشند.
سازه های فلزی با توجه به نوع کاربری، شامل انواع صنعتی، خدماتی، مسکونی و… بوده و با توجه به شکل اسکلت فلزی آن، عبارتند از سوله، خرپا، اسکلت فلزی ساختمانی که همه آن ها در ارتباط مستقیم با مصالح فولادی هستند. این اسکلت ها به دو نوع «کارهای فولادی سنگین» نظیر اسکلت های فلزی و خرپاهای فلزی و تیرآهن های سقف و «کارهای فولادی سبک» مانند در و پنجره های فلزی، نرده های پله و تراس، کارهای آهنی و آلومینیومی تقسیم می شوند.
نوع فولاد انتخابی با توجه به زیربنای سازه از یک سو و ارتفاع آن از سوی دیگر از نمرات پایین تیرآهن تا نمرات بالا انتخاب می شوند. نحوه اتصال آن ها به دو صورت سنتی(جوش) و مدرن(پیچ و مهره ای) می باشد.
بعلاوه برای پوشش سقف ها به طور معمول از فولاد با نمره ضعیف تر در مقایسه با ستون ها استفاده می کنند. ولی، در کف طبقات ساختمان های بتنی، از پوشش های مختلف مانند تیرچه بلوک، آجر سفال، سقف های پیش ساخته و…. استفاده می شود. معمولاً فاصله ستون ها در ایجاد سازه های صنعتی ۶ متر بوده که از آن ها به عنوان قاب «فریم» نام برده می شود. فاصله این فریم ها در ساختمان های اسکلت فلزی، خدماتی و مسکونی معمولاً ۴ متر می باشد.
در عملیات اسکلت سازی باید برای جلوگیری از فرسایش آتی-که به رنگ زدگی معروف است-حتماً از مواد ضد زنگ استفاده کرد و کلیه بخش های فولادی سقف و ستون را با این ماده اندود کرد.
نوع دیگر اسکلت ساختمانی، سازه های بتنی می باشد. با توجه به ابعاد سازه و ارتفاع آن، ابعاد اندازه ستون ها(از طبقه پایین به بالا به ترتیب، ابعاد ستون ها کوچک تر می شود) مشخص می گردد و عموماً همراه با فونداسیون به صورت کلاف آرماتور بندی در ارتفاع، بالا می روند و با تکمیل هر سقف، ستون های طبقه بندی قابل بندی و بتن ریزی می شوند. از این رو، اصطلاح سقف و ستون از این روش منتج گردیده است.

۵-سفت کاری (Frame working)

آنچه که در ساختمان اسکلتی(سقف و ستون) حاصل می گردد سفت کاری ساختمان نامیده می شود. مهم ترین بخش این مرحله دیوارکشی و کف سازی است که مشمول عملیات خشتی و آجری، بلوک، ملات های سیمانی، گچی و خاکی می گردند.
دیوارکشی بر اساس نقشه های معماری داخلی، عملیات تفکیک و تقسیم زیربناها بخش های اصلی و مشاعات را انجام می دهد. بخش های اصلی را در ساختمان های خدماتی، رفاهی و مسکونی زیربنای مفید نام گذاری کرده اند.
معمولاً نوع مصالح مورد استفاده در دیوارکشی آجر، بلوک و یا دیوارهای پیش ساخته از نوع بتنی و گچ، با عایق بندی حرارتی و صوتی می باشد. ملات ها نیز عاملی برای چسبندگی و یک پارچه حصارکشی می باشند. معمولی ترین آن ها ملات سیمان با تیپ سیمان پرتلند(معمولی) و سیمان تیپ دو می باشد.
کف سازی نیز از پوکه ریزی(عایق) با شیب معین انجام شده و پس از آن بتون مگر از ملات سیمان و ماسه شیشه ای به ضخامت حداقل دو سانتیمتر و حداکثر پنج سانتیمتر با در نظر گرفتن مساحت سقف-که برای طبقه بندی کف محسوب می شود-انجام می گردد.
آجرها از جنس هفتاد درصد خاک رس و سی درصد ماسه نرم می باشد. آن ها به شکل مکعب مستطیل به ابعاد طول ۲۱، عرض ۱۰، ارتفاع ۵/۵ سانتیمتر بوده که به صورت دیوار تیغه ای به ضخامت های ده سانتی و بیست سانتی(دو آجر در کنار هم) با استفاده از ملات چیده می شوند.

۶-نازک کاری (delicate working)

نازک کاری شامل کلیه عملیاتی است که در ساختمان پس از سفت کاری جهت پوشش بدنه درونی و بیرونی، کف، سقف و… انجام می گیرد. شامل اندودهای ماسه سیمان، ماسه آهکی، کاه گلی، گچ و خاک، سفید کاری، پوشش های آسفالت و ایزوگام، فرش های کف (سرامیک، سنگ، موزاییک، پارکت، موکت و…)، پوشش های بهداشتی(کاشی، سنگ)، انواع بند کشی، نماسازی و… می باشد.
معمولاً در اندودکاری ها نحوه کار از بالا به پایین و در دو مرحله زیرسازی و روسازی انجام می شود. درجه دمای هوا باید مناسب(بیش از پنج درجه سانتیگراد) باشد. به طوری که از یخ زدگی جلوگیری گردد.
در پوشش های بهداشتی آزمایشگاه ها، آشپزخانه ها و… که از کاشی دیواری استفاده می شود اندود کاری با قیرگونی به دلیل جلوگیری از ایجاد رطوبت احتمالی ضروری خواهد بود.
در پوشش کف ها نیز در صورت لزوم اندود قیر و گونی و شیب بندی مناسب برای رفع رطوبت و هم چنین آب بندی کف ها الزامی می باشد.
برای نصب کف پوش پلاستیکی که ضخامت آن ها بین ۲ الی ۴ میلیمتر است، کف سازی با ملات سیمان و شیب بندی با نظارت کامل، توسط کارشناسان ذی ربط از ضروریات می باشد.
از نکات قابل توجه که در مبحث نازک کاری، علیرغم تاسیساتی بودن، از اصول مهم می باشد فرآیند لوله کشی آب و گاز و سیم کشی برق و تلفن و کانال کشی کولر قبل از اقدام به اندود دیوارها و پوشش کف ها می باشد.
نصب چهارچوب، درب، پنجره ها و شیشه نیز حسب موارد پیش بینی شده باید قبل و بعد از عملیات اندود دیوار و پوشش کف موردنظر انجام شود.

۷-نماسازی (Facing)

آخرین بخش از عملیات نازک کاری مربوط به نماسازی داخلی و خارجی است که می توان این بخش را مستقل از ناک کاری نیز مورد بررسی و مطالعه قرار داد.
نماسازی داخلی که به تعبیر دیگری صنعت دکوراسیون نیز نامگذاری گردیده است، شامل، پوشش دیوارها با انواع روکش ساختمانی، شبکه های چوبی برای پوشش سقف ها، ایجاد و نصب سقف های کاذب از جنس آکوستیک، ایجاد کمدها و کابینت های فلزی و چوبی و… می باشد که جدا از کار ساختمانی و بر اساس سلیقه و نوع کاربری ساختمان، ایجاد می گردد.
نماسازی خارجی از قسمت آجر و سیمانی شروع شده و نمای ساختمان به اشکال احجام هندسی و غیرهندسی در سطح کل نمای ساختمان و عمق حداقل بیست سانتیمتر و حداکثر صد سانتیمتر(یک متر) طراحی و با استفاده از مقاطع فولادی قوطی، نبشی و رابیتس طراحی و ایجاد و پس از آن از مصالح عمومی مانند سنگ نما، آلومینیوم، شیشه، سیمان سفید و چوب و… برای پوشش نما استفاده می شود.
امروزه امر نماسازی در تمامی بخش های صنعتی، تولیدی، خدماتی، رفاهی، مسکونی و… به عنوان وسیله تبلیغاتی، جاذبه ای را برای جلب نظر افراد و گروه ها فراهم می کند. به طوری که در دور افتاده ترین نقاط هم از این جاذبه استفاده می شود. بعلاوه، یکی از موارد مهم در تعیین قیمت زیربناهای مسکونی و خدماتی در حال حاضر ظاهر و دکوراسیون داخلی ساختمان ها حتی در بخش مشاعات ساختمان می باشد.

عوامل سرمایه گذاری ثابت در طرح توجیهی

انواع ساختمان ها در طرح توجیهی های تولیدی-صنعتی (Types of buileding of production and industrial projects

ساختمان ها در طرح های تولیدی-صنعتی با توجه به نوع کاربری آن ها به بخش های زیر تفکیک می شوند؛
ساختمان تولیدی و صنعتی، ساختمان تأسیساتی، ساختمان خدماتی، ساختمان اداری و رفاهی، ساختمان ورزشی.
ساختمان تولیدی، جایگاه استقرار ماشین آلات خط تولید، گردش مواد اولیه، کمکی، بسته بندی و تبدیل آن ها به محصول آماده موردنظر بوده که به دو گروه اصلی تقسیم می شوند؛
گروه اول، ساختمان های تولیدی محصور شده و سرپوشیده که اصطلاحاً سالن نامیده می شوند.
گروه دوم، ساختمان های تولیدی بر مبنای ایجاد پی فونداسیونی و اسکلت فلزی(استراکچر) که اصطلاحاً سویل نامیده می شوند.

الف)سالن تولیدی (production salo(o)n)

سالن فضایی است طراحی و ایجاد شده برای استقرار ماشین آلات و انجام فرآیند تولید محصول در دوره بهره برداری، که به صورت سوله، اسکلت فلزی و اسکلت بتنی ساخته می شود.
سوله عبارت است از سالن با اسکلت فلزی پیش ساخته در بدنه و سقف که معمولاً در محل ایجاد با استفاده از پیچ و مهره به ضخامت آهن تعبیه شده در فونداسیون بتونی(پایه) نصب می گردد.
سقف سوله به صورت شیب دار و با توجه به نوع صنعت و وضعیت محیطی منطقه دارای شیب مرکزی تا سر ستون های کناری می باشد. معمولاً با ورق آلومینیوم یا ایرانیت، توری مرغی و پشم شیشه به عنوان عایق پوشش داده می شوند.
ستون های کناره را فریم می نامند و فاصله هر دو ستون در طول معمولاً ۶ متر است. به طوری که طول هر سوله ضریبی از ۶ می باشد که با شمارش فریم ها و استفاده از ضریب ۶ در آن ها طول سالن به دست می آید. عرض سوله نیز به طور متوسط ضریبی از ۴ بوده که معمولاً در کل، ۲ متر به عنوان سایبان کناره ها(از هر طرف یک متر) به آن اضافه می شود.
نوع مصالح استفاده شده در حصار کشی و کف سوله با توجه به نوع صنعت و هم چنین وضعیت چیده شدن ماشین آلات انتخاب می شوند.
سالن اسکلت فلزی مشابه سوله است. با این تفاوت که سقف آن مسطح بوده و شیب ندارد. پوشش آن به طور معمول بتونی و بلوک آجری با عایق بندی مرتبط می باشد. اما، از نظر طراحی، ایجاد و استفاده از مصالح تفاوت چندانی با سوله ندارد. سالن اسکلت بتونی با استفاده از سیستم قالب بندی، آرماتور بندی و در نهایت با بتن ریزی ایجاد و مورد بهره برداری قرار می گیرد. سقف و ستون آن نیز با استفاده از بتن به یکدیگر کلاف می شوند. پوشش سقف نیز تیرچه بلوک و بلوک سیمانی و نهایتاً بتن می باشد. این نوع سالن ها با دیوارهای پیش ساخته حصار کشی می شوند. معمولاً آن ها دارای هزینه سنگین تری نسبت به سوله و اسکلت فلزی می باشند و برای صنایع خاصی مانند ریسندگی و بافندگی و صنایع لابراتوری تولید فیلم و زینگ طراحی و ساخته می شوند.

ب)سویل خط تولید (Production-line civil)

سویل عبارت از احجام ساختمانی در فضای باز که ترکیبی از فونداسیون بتنی در احجام پیش بینی شده با پوشش (بدون دیوار)، فلزی متشکل از قوطی و نبشی و ورق های فلزی است که اصطلاحاً پایلوت، پلنت و استراکچر نامیده می شوند. احجام بتنی معرفی شده محل استقرار ماشین آلات و تاسیسات مرتبط و بهره برداری تولیدی پس از آن می باشند. شاخص ترین صنایعی که از این خطوط استفاده می کنند صنایع کانی غیرفلزی مانند صنعت تولید سیمان، شیشه، پتروشیمی و… می باشند.
-عواملی که در تعیین سطح زیربنا و مشخصات سالن های تولیدی موثرند، عبارتند از: نحوه گردش مواد و استقرار ماشین آلات که با توجه به سیستم مداوم یا منقطع تولید، مشخصات و تعداد سالن های تولیدی تعیین می گردند. با توجه به این که حرکت انتقالی مواد یا کالای نیمه ساخته در خط باید به حداقل برسد.
به طور مثال، در سیستم های مداوم جریانی به علت این که ماشین آلات پشت سر هم قرار می گیرند، سطح زیربنا در حداقل قرار دارد. مانند خط تولید کاشی و سرامیک. اما، در سیستم مداوم مونتاژی، به علت این که قطعات محصول در کارگاه های مختلف ساخته می شود سطح زیربنای لازم به مراتب بیشتر است. مانند خط تولید یخچال و بخاری و اجاق گاز.
از عوامل دیگر تعیین مشخصات سالن های تولیدی تفکیک خطوط عمودی و افقی تولیدی می باشد. در پروژه هایی که احتیاج به نیروی ثقل ساختمان های تولیدی وجود دارد مانند طرح توجیهی تولید فرآورده های پتروشیمی یا تولید آرد، ساختمان به صورت مرتفع و ماشین آلات در طبقات نصب و خط تولید عمودی است. اما در پروژه هایی که نیاز به مرکز ثقل نداشته باشند خط افقی است، مانند خط تولید لوازم خانگی.
برخی از خطوط تولید نیز دارای مشخصه های هر دو بخش عمودی و افقی می باشند، مانند صنعت تولید تایر و تیوپ که در بخش آماده سازی مواد(بنبوری) خط عمودی و در بخش تولید کامپاندو تایر، خط افقی می گردد.
اصولاً در جهت تعیین زیربنای مفید سالن یا سویل تولیدی نکات مهم عبارتند از: ابعاد ماشین آلات و سطح تحت اشغال آن ها، فضای حرکت و استقرار نیروی انسانی مرتبط با ماشین، فضای حرکت انتقال مواد به صورت دستی، نوار نقاله و با کیفیت تراک که در مجموع با در نظر داشتن ضریب ۵/۱ برابر مساحت با زیربنای سالن تولیدی را تشکیل می دهد.
s=1.5|[s_1+[s_2+[s_3 | مساحت سالن تولید
s_1= سطح تحت اشغال ماشین عبارت اس از(حداکثر عرض ماشین× حداکثر طول ماشین)
s_2= سطح تحت اشغال میز کار، انتقال مواد و کالای نیمه ساخته و عبارت است از(نیم متر × حداکثر طول ماشین)
s_3= سطح تحت اشغال میز کار، انتقال مواد و کالای نیمه ساخته و عبارت است از(نیم متر × حداکثر طول ماشین)
به طور مثال، اگر پنج دستگاه ماشین رینگ ریسندگی در یک سالن چیده شود، مساحت سالن موردنیاز به شرح زیر تعیین می شود:
ابعاد رینگ بر طبق پروفرمای ارایه شده (۵/۱× ۱۸) متر:
متر مربع ۲۷= ۵/۱× ۱۸ === s_1
متر مربع ۱۸= ۱× ۱۸ === s_2
متر مربع ۹= ۵/۰× ۱۸ === s_3
سالن مساحت=۱٫۵[s_1+s_2+s_3] ] ۹+ ۱۸+ ۲۷[ × ۵× ۵/۱= S
] ۲۷۰[ ۵/۱=
مترمربع ۴۰۵ =

ساختمان های تأسیساتی (Facilities construction)

ساختمان های تأسیسات عبارتند از: ساختمان های تأسیسات عمومی که شامل ساختمان پست برق اصلی و فرعی، ساختمان موتورخانه آب، مخازن زمینی و هوایی ذخیره آب، سویل استقرار منابع سوخت صنعتی(مازوت، گازوئیل و گاز) و کانال های ارتباطی زیر زمینی انتقال تاسیسات(شبکه برق رسانی، آب رسانی، سوخت رسانی) که عموماً بر طبق استانداردهای موجود و به صورت بتونی در پروژه های ساخته می شوند.
ساختمان پست برق بر اساس استانداردهای وزارت نیرو و در زیربنای ۲۴ و ۴۸ و ۷۲ و ۹۶ متری و بیشتر با احتساب ضریب ۲۴ متری ساخته می شود.
مخازن زمینی ذخیره آب به صورت استخر و از جنس بتونی و مخازن هوایی ذخیره آب از جنس فلز ساخته می شود.
استقرار مخازن گاز و گازوئیل نیاز به فونداسیون بتونی و استراکچر فلزی دارد که مخازن بر روی آن ها نصب می گردد. از مهم ترین ساختمان های تاسیساتی ایجاد شبکه های ارتباطی زیرزمینی جهت انتقال تاسیسات برقی، آبی، سوخت، آتش نشانی و ارتباطات است که به کانال های آدم رو نیز معروف می باشند. امتیاز این کانال دسترسی آسان جهت تعمیرات به هر یک از تأسیسات می باشد. معمولاً ابعاد این کانال به عرض ۵/۱ متر، ارتفاع ۲ متر و طول موردنیاز بوده که با حفر در محوطه از مبادی ورودی تاسیسات آغاز و تا نقطه اتصال به ماشین آلات ادامه دارد.
بخش دیگری از ساختمان های تاسیساتی شامل محل استقرار تأسیسات موردنیاز صنایع خاص مانند ساختمان های تهویه هوا در صنایع نساجی که در کنار سالن های تولیدی و بهصورت ایستگاهی ساخته می شود و یا سالن محل استقرار دیگ های بخار، دیگ های روغن، کمپرسور، دیزل ژنراتور، فاضلاب صنعتی است که حسب نیاز طراحی و ساخته می شوند.

عوامل سرمایه گذاری ثابت در طرح توجیهی

ساختمان های خدماتی (service construction)

ساختمان های خدماتی با توجه به نیاز پروژه ها شامل انبارها، سیلوها، ساختمان آتش نشانی، ساختمان پمپ بنزین، ساختمان توزین(باسکول) و… می باشد.
معمولاً انبار ها از نوع سوله و شامل انبار مواد اولیه و کمکی و بسته بندی، انبار کالای ساخته شده، انبار قطعات و لوازم یدکی می باشند. عواملی که در تعیین زیربنای انبارها موثرند، عبارتند از:
میزان حداکثر موجودی مواد اولیه و کالای ساخته شده که سطح زیربنای انبارها تابعی است از میزان و حجم آن ها در حداکثر ظرفیت تولیدی و نحوه چیدن و قفسه بندی آن ها که فضای موردنیاز را تعیین می کند. حسب این که مواد و کالا تک تک در کنار هم چیده شود و یا این که تا ارتفاع معینی روی هم چیده شود فضای موردنیاز متفاوت خواهد بود. بنابراین، باید مشخص شود که مواد و کالاها با توجه به ارتفاع و وزن آن ها حداکثر چه تعدادی روی هم قرار می گیرند. به هر حال، مواد و کالا باید به ترتیبی چیده شود که نحوه تخلیه و بارگیری آن ها به سادگی میسر گردد. فضای استفاده از لیفتراک نیز جهت رفت و آمد و هم چنین در صورت استفاده از جرثقیل فضای استفاده از آن، فضای دفاتر و انبار نیز باید در نظر گرفته شود. اگر فضای چیده شدن کالا و مواد s_1 باشد، معمولاً فضای رفت و آمد لیفتراک ۴۰ درصد آن، فضای رفت و آمد کارگران و ایجاد دفتر انبار ۲۰ درصد آن می باشد. که رابطه تعیین زیربنای انبار به شرح زیر است:
S=S_1+%40S_1+%20S_1=1.6S_1 (زیربنای انبار)
سیلوها شکل دیگری از انبارها می باشند که به صورت استوان های و از نوع بتون یا فلز جهت ذخیره سازی مواد اولیه، کالای نیمه ساخته و محصول تولیدی در برخی از صنایع به ویژه در صنایع کانی غیرفلزی(معدنی) مانند تولید سیمان، گچ و صنعت آرد مورد استفاده قرار می گیرند. به طوری که، زیربنای آن ها صرفاً محدود به ذخیره مواد یا کالا و محصول می باشد. یعنی : S=S_1
یکی دیگر از ساختمان های خدماتی، پمپ بنزین بوده که دارای یک ساختمان اداری از نوع آجری با سقف تیرآهن و زیربنای مفید معمولاً ۴۰ مترمربع و دو پمپ بنزین و گازوییل و محوطه توقف و سوخت گیری در فضای سه برابر ساختمان اداری پمپ بنزین و به صورت نیم دایره با مساحت مفید ۱۲۰ مترمربع می باشد.
ساختمان آتش نشانی نیز دارای یک ساختمان اداری و استراحت گاه به مساحت مفید ۴۰ متر و محوطه توقف خودروهای آتش نشانی می باشد. معمولاً این محوطه ۳ برابر مساحت تحت اشغال وسایل نقلیه مربوطه است.
ساختمان توزین نیز در دو بخش اتاقک محل نصب تابلو و مانیتور(صفحه نشان دهنده وزن) و فونداسیون نصب باسکول می باشد. ابعاد اتاقک حداکثر ۳× ۲ متر و ابعاد باسکول حداکثر ۲۰× ۳ متر است.

ساختمان های اداری و رفاهی (Welfare and official construction)

ساختمان اداری هر شرکت که مستقر در محل اجرای طرح توجیهی می باشد، مرکز برنامه ریزی، طراحی، مشاوره، مذاکرات، بازاریابی و روابط عمومی و… می باشد که باید از نظر نوع طراحی و نقشه و ساخت متمایز با سایر بخش ها باشد. این امر در نماهای خارجی و داخلی ساختمان موردنظر مشهود می باشد و علاوه بر ساختمان سازی، نوعی دکوراسیون سازی نیز در این بخش اعمال می گردد.
ساختمان موردنظر معمولاً در طبقات و از نوع اسکلت فلزی یا بتونی با ابعاد هندسی مشخص و نماسازی شاخص می باشد.
ساختمان های رفاهی که در جهت تامین نیازهای پرسنلی در طرح ها ایجاد می گردند شامل آشپزخانه و رستوران، دوش و رختکن، نمازخانه، بهداری، سالن اجتماعات و مهمانسرا می باشند که از نوع اسکلت فلزی در ابعاد مشخص و نامشخص و در کنار هم ایجاد می گردند.
زیربنای ساختمان های اداری و رفاهی ارتباط مستقیم با تعداد پرسنل تولیدی و غیرتولیدی دارد. برای هر بخش به شرح زیر پیش بینی می شود؛

عوامل سرمایه گذاری ثابت در طرح توجیهی

هزینه یابی ساختمان (Cost estimation of building)

هزینه یابی ایجاد ساختمان به شرح تفکیک شده(متره) هر بخش از عملیات ساخت از نقطه صفر تا نقطه اتمام و بهره برداری اطلاق می شود. عوامل اصلی در برآورد هزینه ها عبارت است از میزان مصالح به کار رفته در واحد عملیاتی و دستمزد کارکنان اجرایی.
عمل متره کردن عبارت است از اندازه گیری و محاسبه مقادیر مصالح برای احداث یک ساختمان یا کارهای انجام شده در یک ساختمان و افراد محاسبه کننده متره را مترور می نامند.
عملیات متره کردن به دو طریق انجام می شود.

۱-محاسبه متره باز (open-method measuring)

در این محسبات مقادیر مصالح و نیروی انسانی لازم به صورت تفکیک شده همراه با آنالیز مصرفی مواد اولیه و مصالح در یک واحد معین نظیر مترمکعب، مترمربع، تن و… محاسبه می شود. مبنای کار از یک سو بر اساس مقدار مصرف مصالح مانند شن، ماسه، سیمان، گچ و غیره و از سوی دیگر تعداد ساعات کار معمار، ساعت کار سربنا، کارگر ماهر و جوش کار، آرماتور پیچ، ساعات کار بالابر، دستگاه جوش و… برای یک مترمکعب بتن ریزی مشخص می گردد.
برای مجموع محاسبه متره باز می توان از جدول ارایه شده استفاده کرد. عوامل اجرایی در دو گروه تقسیم می شوند. سپس، در ستون عمودی کلیه عملیات اجرایی ساختمان را عنوان و میزان مصالح مصرفی و ساعات کار عوامل اجرایی را محاسبه و تا پایین جدول ادامه داده و جدول در انتها با جمع کل ستون های عمودی بسته می شود. در این صورت، شرح کلیه مراحل اجرایی ساختمان همراه با میزان مصرفی کلیه مصالح ساختمانی و کلیه ساعات کار قابل تبدیل به روز عوامل اجرایی برای ایجاد یک طرح توجیهی ساختمانی با هر نوع کاربری، صنعتی، مسکونی، خدماتی و… قابل پیش بینی است.

جدول برآورد مصالح و نیروی کار در یک طرح توجیهی ساختمانی (Schedule of estimating material and staff in a constructing project)

عوامل سرمایه گذاری ثابت در طرح توجیهی

۲-محاسبه متره بسته (closed-method measuring)

در متره بسته، مقادیر هر نوع عملیات ساختمانی به شکل باکس ها یا مجموعه هایی از طرف یک سازمان یا ارگان رسمی صلاحیت دار مانند سازمان برنامه و بودجه(مدیریت و برنامه ریزی)، معاونت راهبردی نهاد ریاست جمهوری، انجمن یا سندیکای شرکت های ساختمانی و… به صورت فهرست بهاء منتشر شده و در اختیار کلیه کارفرمایان، پیمان کاران، مشاوران و سایر دست اندرکاران قرار می گیرد.
به طور مثال، برای ایجاد یک متر مربع طاق ضربی بین دو تیرآهن با آجر فشاری، ملات گچ، خاک، دوغاب ریزی به ضخامت یازده سانتیمتر به روش محاسبه متره بسته آنالیز مصالح به شرح زیر ارایه گردیده است؛
-آجر فشاری ۵/۵× ۱۰× ۲۱ ۸۰ عدد
-ملات گچ و خاک ۰۴/۰ مترمکعب
عوامل اجرایی:
-سربناء ۱/۶ ساعت معادل ۱۰ دقیقه
-بنا ۱/۶ ساعت معادل ۶/۲۳ دقیقه
-کارگر متخصص ۱ ساعت معادل ۶۰ دقیقه
-سایر هزینه ها و سود پیمان کار معادل ۱۵ درصد کل هزینه ها

۳-برآورد قیمت (cost estimation)

در هر دو نوع محاسبه متره با استفاده قیمت روز مصالح و دستمزدها از یک سو و فهرست بهای منتشره از سوی سازمان ها و نهادهای ذی ربط قیمت کل، قابل برآورد می باشد.
در برآورد قیمت به روش متره باز، عوامل پیش بینی شده در انتهای جدول ذی ربط در بخش مصالح ساختمانی و عوامل انسانی اجرایی را در قیمت اعلام شده در فهرست بها ضرب می کنیم هزینه کل به دست آید. به طور نمونه در مجموع مصرف سیمان ۶۰۰۰ تن در قیمت هر تن ۵۰۰۰۰۰ ریال و دستمزد بنا در مجموع ۳۶۰ روز کار دستمزد روزانه ۲۵۰٫۰۰۰ ریال هزینه این موارد برآورد می گردد.
در برآورد هزینه های متره بسته، محاسبات فیزیکی را در قیمت های ارایه شده در فهرست بهاء ضرب کرده تا هزینه واحد هر مرحله به دست آید، با جمع آن ها کل هزینه های ساختمانی برآورد می شود.
به عنوان نمونه برآورد هزینه یک متر مربع طاق ضربی محاسبه شده بر اساس فهرست بها به شرح زیر است:
-آجر فشاری تعداد ۸۰ عدد، قیمت ۸۵۰ ریال، جمع کل ۰۰۰ ۶۸ ریال
-گچ میزان ۱ کیسه، قیمت هر کیسه ۸۰۰۰ ریال، جمع ۰۰۰ ۸ ریال
-خاک رس میزان ۲۰ کیلوگرم، قیمت هر کیلو ۳۰۰ ریال جمع ۰۰۰ ۶ ریال
الف جمع مصالح هزینه مصالح ـــــــ ـــــــــــ ۰۰۰ ۸۲ ریال
-سربناء میزان ۱/۶ ساعت، دستمزد روزانه ۶۰۰٫۰۰۰ ریال ۵۰۰ ۱۲ ریال
-بنا میزان ۱۱/۲۸ ساعت، دستمزد روزانه ۴۲۰٫۰۰۰ ریال ۶۲۵ ۲۰ریال
-کارگر متخصص میزان ۱ ساعت، دستمزد روزانه ۱۲۰٫۰۰۰ ریال ۰۰۰ ۱۵ریال
ب جمع هزینه عوامل اجرایی ۱۲۵ ۴۸ ریال
برآورد هزینه اجرایی یک مترمربع آجر سقفی(الف+ب) ۱۲۵ ۱۳۰ ریال
اضافه می شود: هزینه های پیمان کار و سایر هزینه(۱۵ درصد هزینه اجرایی) ۷۵/۵۱۸ ۱۹ ریال
برآورد قیمت تمام شده ۷۵/ ۶۴۳ ۱۴۹ ریال

۴-فهرست بهاء (measuring and costs Index booklet)

همان گونه که در متره کردن برآورد فیزیکی توسط سازمان ها و ارگان های صلاحیت دار اعلام می گردد، برآورد هزینه نیز به صورت سالانه از سوی سازمان ها و نهادهای صلاحیت دار مانند سازمان مدیریت و برنامه ریزی و معاونت نظارت راهبردی طی یک فهرست طولانی در هر رشته خاص اعلام می شود.
قیمت واحد برای هر نوع عملیات به واحد آن عملیات متر طول، مترمربع، متر مکعب، تن، کیلوگرم و… اعلام می گردد.
قیمت اعلام شده در فهرست بهای هر سال، با عنوان فهرست بهای واحد پایه رشته ابنیه در رشته ساختمان و ساختمان صنعتی برای شهرستان تهران ارایه می شود. ضریب هر دو بخش در ساختمان و تاسیسات برای تهران معادل ۱ می باشد. اما هر استان و حتی شهرستان ها برای خود ضرایب منطقه ای خاصی دارند که شامل ضریب سربار، تجهیز کارگاه و بعضاً تورم منطقه ای می شود. رابطه محاسبه فهرست بهای هر شهرستان به شرح زیر است؛
(ضریب تجهیز کارگاه)× (ضریب سربار)× (قیمت پایه) A = B برآورد قیمت منطقه ای

ضرایب منطقه ای مراکز استان ها و شهرهای بزرگ در ایران در دو بخش ساختمان و تأسیسات به شرح جدول زیر است.

عوامل سرمایه گذاری ثابت در طرح توجیهی

تدوین و ارایه جدول محوطه سازی و ساختمان

جدول پیش بینی ساختمان و محوطه سازی به شرح زیر، طراحی و تدوین و در گزارش توجیهی ارایه می گردد: واحد ارقام: هزار ریال
عوامل سرمایه گذاری ثابت در طرح توجیهی