ضوابط و فرآيند سرمايه‌گذاري در بنادر

در راستاي اجراي اصل 44 قانون اساسي وسياستهاي دولت محترم مبني بر تمركز زدايي و تسريع و تسهيل جلب و جذب سرمايه گذاران داخلي و خارجي و به منظور تحقق اهداف قانون برنامه توسعه مبني بر رشد و توسعه مناطق از طريق حضور فعال بخش غيردولتي، ضوابط و فرآيند سرمايه‌گذاري در بنادر به شرح ذيل تدوين مي گردد.

الف) ضوابط سرمايه‌گذاري

بخش اول: هدف (منشور سرمايه‌گذاري)

ماده 1- ارتقاء نقش بنادر در اقتصاد ملي و استاني مستلزم ايجاد بسترهاي مناسب و جذاب سرمايه‌گذاري است، از اين رو فرآيند سرمايه‌گذاري در بنادر کشور به ترتيب اهميت مبتني براهداف زير است:
1) جذب سرمايه هاي داخلي و خارجي از طريق ايجاد فرصت هاي رقابتي سرمايه‌گذاري در بنادر
2) افزايش ترافيک دريايي از طريق استقرار فعاليت هاي مبتني بر تجارت از راه دريا
3) ارتقاء بهره وري تاسيسات و تجهيزات بندري و دريايي
4) بهبود شاخص هاي اقتصادي (توليد ناخالص داخلي استانهاي بندري، سرمايه‌گذاري و …)
5) افزايش اشتغال زائي
6) پشتیبانی از فعالیتهای اقتصادی و بر قراری ارتباط تجارت بین المللی و تحرک در اقتصاد منطقه ای، تولید و پردازش کالا، انتقال فن آوری، صادرات مجدد و گسترش ترانزیت کالا

بخش دوم: تعاريف

ماده 2- در اين فرآيند واژه هاي ذيل در معاني مشروح به كار مي رود:
سازمان: سازمان بنادر و دريانوردي
هيات عامل: هيات عامل سازمان بنادر و دريانوردي
متقاضي: شخصيت هاي حقيقي يا حقوقي درخواست كننده سرمايه‌گذاري در بنادر
قرارداد الگو: قراردادهايي مي باشند كه به تصويب هيات عامل رسيده و امکان هيچ گونه تغييري در مفاد و كاربري پيش بيني شده در آن، بدون تصويب هيات عامل وجود ندارد.
نوع قرارداد: منظور انواع روش هاي سرمايه‌گذاري تفاهم شده بين متقاضيان و سازمان است که به صورت اجاره بلند مدت، B.O.T، مشارکتي و … مي باشد.
مشاور ذيصلاح: شرکت مشاوري است که صلاحیت آن از طرف معاونت برنامه ريزي و نظارت راهبردي رياست جمهوري حسب گروه و رسته، تاييد و اعلام شده است.
طرح توجيهي: عبارت است از طرحي که به تجزيه و تحليل توجيهي اقتصادي، فني و مالي پروژه هاي سرمايه‌گذاري به منظور تعيين مدت و مبلغ قرارداد، نرخ برگشت سرمايه، عايدات و اثرات اجراي طرح، هزينه هاي ثابت و متغير طرح و همچنين تعيين شرايط فني پروژه و … مي پردازد.
کميته اجرائي: منظور کميته اجرائي بازاريابي و سرمايه‌گذاري است که براساس اين فرآيند در بنادر تشکيل مي‌شود.
مرکز سرمايه‌گذاري (Investment Center): منظور از مرکز سرمايه‌گذاري، دبيرخانه کميته اجرائي است که امور بازاريابي و جذب سرمايه‌گذاري را به صورت تخصصي برعهده داشته و بعنوان نقطه تماس با متقاضيان محسوب مي گردد.
كارشناس خبره سرمايه‌گذاري: فرد حقيقي است كه در بنادر وظيفه بررسي، ارزيابي و تجزيه و تحليل طرحهاي سرمايه‌گذاري از نقطه نظر مالي، اقتصادي، فني، اجرايي و همچنين ارايه پيشنهاد مشخص در خصوص مدت و مبلغ قرارداد را به عهده دارد. اين فرد براساس دستورالعمل کارشناس خبره با حکم مدير عامل سازمان انتخاب مي گردد.
كميته قراردادها: كميته اي است كه در سازمان مركزي/بنادر به منظور تهيه قراردادهاي الگو و بررسي تغييرات مورد نظر در قراردادها و تهيه گزارش از آخرين وضعيت قراردادهاي منعقده در جهت برطرف نمودن مشكلات،‌ كاستي ها، ابهامات و ايرادات مفاد آنها تشكيل مي گردد.
رابط سرمايه‌گذاري: فرد حقيقي است که در بنادر وظيفه انجام هماهنگي و پيگيري مکاتبات مرتبط را به عهده دارد و توسط مرکز سرمايه‌گذاري انتخاب مي شود.

بخش سوم: معيارها و مدل ارزيابي طرح

ماده 3) معيارها و شاخص هاي قيمت گذاري براي تعيين اجاره بهاي اراضي
در ارزيابي طرح ها و تعيين اجاره بها، مدت و شرايط قراردادي، دو دسته معيار به شرح ذيل مدنظر مي باشد، به نحوي که اجاره بهاء متعلق به هر قطعه از محاسبه شاخص هاي مرتبط با اراضي (الف) که قيمت پايه قطعه را تعيين مي کند و اعمال شاخص هاي مرتبط با طرح (ب) به قيمت پايه قطعه بدست مي آيد:
الف) شاخص هاي مرتبط با اراضي (اجاره بهاي پايه)
مبلغ اجاره بهاي پايه هر قطعه (ريال مترمربع/ماهيانه) حسب نظر کارشناس خبره و تصويب کميته اجرائي و براساس شاخص هاي زير محاسبه مي شود:
1- اجاره بهاي اوليه اراضی (ريال مترمربعي/ماهيانه) به تفکيک زون هاي صنعتي، نفتي، لجستيکي و خدماتي و رفاهي.
2- ضريب فاصله زمين از اسكله.
3- ضريب فاصله زمين از ريل.
4- ضريب فاصله زمين از جاده هاي اصلي بندر.
5- هزينه هاي قطعه بندي، زيرسازي و آماده سازي توسط سازمان در اراضي مورد نظر.
6- مدت زمان مورد انتظار جهت برگشت هزينه هاي انجام شده.
تبصره 1: اجاره بهاي اوليه زون ها (جزء 1) با عنايت به استراتژي هاي کلان سازمان و بنادر در خصوص جذب سرمايه هاي داخلي و خارجي، ميزان تورم و شرايط اقتصادي، حسب نظر کارشناس/ کارشناسان خبره و تصويب کميته اجرائي تعیین به صورت ساليانه بازنگري خواهند شد.
تبصره2: ضريب اهميت و ميزان تاثير هر يک از شاخص ها و معيارهاي مطرح در جزء 2 الي 6 با توجه به شرايط و موقعيت بنادر توسط تيم کارشناسي و تاييد کميته اجرائي تعيين مي گردد.

ب) شاخص هاي مرتبط با طرح

معيارها و شاخص هاي مرتبط با ارزيابي طرح هاي سرمايه‌گذاري که با تاثير بر اجاره بهاي پايه هر قطعه اجاره بهاي آن قطعه را تعيين مي کنند عبارتند از:
• ترافيک حاصله ناشي از صادرات، واردات و ترانزيت بواسطه اجراي طرح.
• درآمدها و اثرات غيرمستقيم طرح بر شرکتهاي فعال در بندر و منافع ملي.
• نسبت سرمايه‌گذاري طرح بر متراژ زمين درخواستي.
• ميزان اشتغال زايي طرح بر متراژ زمين درخواستي.
• درآمدهاي حاصله سازمان مشتمل بر اجاره بهاي ثابت و متغير (نرخ رشد ساليانه)
• حقوق و عوارض بر کشتي و کالا ناشي از اجراي طرح.
• طول دوره ساخت و ساز و معافيت دوره مزبور.
• نرخ بازگشت سرمايه.
• ميزان مشارکت خارجي در طرح.
• ماهيت طرح هاي سرمايه‌گذاري (صنعتي، خدماتي، لجستيکي، نفتي، زيربنايي يا روبنايي، تکميل کننده خدمات اصلي بندري و دريايي).
• نوع قرارداد مورد نظر (B.O.T، اجاره بلند مدت و غيره).
تبصره 1: ضريب اهميت و حداقل و حداکثر امتياز هر يک از شاخص هاي فوق توسط کارشناس/کارشناسان خبره تعيين و با تاييد نهايي کميته اجرائي ملاک عمل خواهد بود.
تبصره 2: اجاره بهای پایه هر یک از قطعات مي تواند متناسب با معيارها و شاخص هاي مرتبط با طرح، حداکثر تا 30 درصد کاهش يابد. به عبارت ديگر، طرح هايي که حسب نظر کارشناس خبره و کميته اجرائي حداکثر امتياز را از شاخص هاي مرتبط با طرح کسب نمايند حداکثر از تخفيف 30 درصد اجاره بهاي پايه قطعه مربوطه برخوردار خواهند شد.
تبصره 3:حسب موضوع طرح، درصورت وضع اجاره بهاي متغير درقرارداد، صرفاً مبلغ اجاره بهاي ثابت تعديل خواهد شد.
تبصره 4: طرح هاي حاکميتي نهادهاي دولتي و طرح هايي که بنا به ضرورت و فلسفه وجودي بندر، اجراي آنها در مسئوليت و تعهدات سازمان مي باشد، از محاسبات و شاخص هاي فوق مستثني بوده و تعيين اجاره بهاي اراضي مزبور به عهده و تشخيص کميته اجرائي مي باشد.

بخش چهارم: وظايف

ماده 4) وظايف مرکز سرمايه‌گذاري (IC)
1) پاسخ گوئي به درخواست هاي اوليه سرمايه‌گذاري (فرم پيوست شماره 1) با توجه به عناوين اولويت ها و طرح‌هاي سرمايه‌گذاري اعلامي توسط کميته اجرائي.
2) انتخاب رابط سرمايه گذاري جهت انجام وظايف مربوطه.
3) پيگيري انجام زون بندي توسط معاونت مهندسي عمران بندر براساس طرح جامع به تفکيک زون هاي صنعتي، نفتي و خدماتي و رفاهي و ارائه گزارش به کميته اجرائي.
4) پيگيري تعيين اجاره بهاي پايه اراضي زون بندي شده از طريق گروه کارشناسان خبره سرمايه‌گذاري بندر و گزارش به کميته اجرائي جهت تصويب.
5) پيگيري بازنگري ساليانه در اجاره بهاي مصوب اراضي زون بندي شده.
6) بررسي و تطابق مجوز هاي متقاضيان با نوع فعاليت درخواستي جهت سرمايه‌گذاري از قيبيل اساسنامه شرکتها و مجوز فعاليت از مراجع ذيصلاح.
7) اطلاع رساني مستمر، صحيح و به موقع از قوانين، مقررات، ضوابط، فرصتها و غيره به مشتريان.
8) شناسايي متقاضيان جديد سرمايه‌گذاري و جلب مشاركت افراد حقيقي و حقوقي جهت فعاليت و سرمايه‌گذاري در بنادر.
9) ارائه عناوين قراردادهاي مورد نياز جهت تدوين به کميته قراردادها.
10) شناسايي عوامل دروني و فرآيندهاي داخلي تاثير گذار بر واگذاري اراضي پشتيباني و مستحدثات و جذب سرمايه گذاران و اهتمام جدي در اصلاح و بهبود مستمر فرآيند سرمايه‌گذاري، حل و فصل مشکلات آنان و جلب رضايت متقاضيان.
11) پذيرش و بررسي اوليه درخواست از نقطه نظر تطبيق با سياستها، اولويتها، کاربريها، فهرست فرصتها و طرح هاي سرمايه‌گذاري و محدوديتهاي سازمان و بندر.
12) اعلام موافقت اوليه بر اساس مشخصات کلی طرح ( پیوست شماره 1 ) و درخواست طرح توجیهی فنی و اقتصادی از متقاضي
13) دريافت و تکميل پرونده (مشتمل بر طرح توجيهي و …) و ارجاع آن به کارشناس خبره سرمايه‌گذاري و طرح در کميته اجرائي جهت ارزيابي طرح هاي سرمايه‌گذاري.
14) پيگيري تصويب و انعقاد قراردادها و واگذاري اراضي پشتيباني و مستحدثات به متقاضيان سرمايه‌گذاري و در صورت نیاز اخذ مجوزهاي مربوطه از مراجع ذيربط.
15) انجام مکاتبات و هماهنگي هاي لازم در خصوص سرمايه گذاران با مراجع ذيربط درون و برون سازماني (همانند معرفي سرمايه گذاران خارجي به سازمان سرمايه‌گذاري و کمکهاي اقتصادي و فني ايران، استانداريها، بانکها و …)
16) تکميل اطلاعات مربوط به درخواست و قراردادهاي سرمايه‌گذاري در سيستم مديريت سرمايه‌گذاري اراضي و ترمينال هاي بندري.
17) درخواست تشكيل جلسه کميته اجرائي و پيگيري اخذ نظريه کميته مزبور و در صورت لزوم اخذ نظريه واحدهاي ذيربط.
18) ارائه پيشنهادات لازم در خصوص اولويت طرحهاي سرمايه‌گذاري و نوع قرارداد به كميته اجرايي.
19) ارائه پيشنهاد و پيگيري لازم براي آماده سازي زيرساختها و تاسيسات از قبيل محوطه، راههاي ارتباطي، شبكه هاي آب و برق، مخابراتي و … جهت واگذاري اراضي پشتيباني و مستحدثات به متقاضيان سرمايه‌گذاري.
20) پيگيري مستمر حسن اجراي فرآيند سرمايه‌گذاري.
21) پيگيري مستمر حسن اجراي مفاد قراردادهاي منعقده با همکاري ساير واحدها و ناظرين طرح ها.
22) ارائه گزارش مستمر از وضعيت اراضي پشتيباني، پيشرفت قراردادهاي منعقده و عملكرد سرمايه‌گذاري در اراضي و همچنين مسائل و مشكلات به سازمان و ساير مراجع ذيربط.
23) پيگيري رفع مسائل و مشکلات اجرايي سرمايه‌گذاري.
ماده 5) وظايف كارشناس/کارشناسان خبره سرمايه‌گذاري
1) ارزيابي فني- اقتصادي طرحهاي سرمايه‌گذاري ارجاعي از سوي مرکز سرمايه‌گذاري از نقطه نظر فني، عملياتي و مالي- اقتصادي و تعيين مدت و مبلغ قرارداد (اعم از اجاره بهاي ثابت و متغير، تعيين حداقل حجم عمليات مورد انتظار و همچنين حق السهم از عملياتهاي بندري با توجه به نوع قرارداد)، تعيين نرخ بازگشت سرمايه و شرايط اختصاصي طرح در صورت لزوم.
2) مستند سازي دلايل تعيين اجاره بهاء پايه جهت سرمايه‌گذاري در زون هاي مصوب بندر و ارائه گزارش بهIC و کميته اجرائي.
3) مستند سازي دلايل تعيين اجاره بها، مدت و ساير شرايط قراردادي طرح هاي سرمايه‌گذاري مطابق فرم نظريه کارشناس خبره سرمايه‌گذاري (پيوست شماره 2) و ارائه گزارش به کميته اجرائي.
ماده 6) وظايف کميته اجرائي
ارائه عناوين فرصتها و مزيتهاي سرمايه‌گذاري بترتيب اولويت به مرکز سرمايه‌گذاري جهت پاسخ گويي به درخواست هاي اوليه سرمايه‌گذاري در دوره هاي سالانه (در صورت نياز در دوره هاي کوتاه تر حسب صلاحديد).
1) بررسي و تصويب زون بندي ارايه شده توسط معاونت فني و مهندسي
2) بررسي و تصويب ضرايب شاخص ها و معيارهاي ارزيابي و اجاره بهاي پايه اراضي گزارش شده توسط كارشناس/ كارشناسان خبره با توجه به ماده 3 (در صورت نياز كميته مي تواند تعيين اجاره بهاي پايه اراضي را به مشاور ذيربط ارجاع نمايد).
3) بررسي کلي طرح هاي توجيهي با در نظر گرفتن سياستها و اولويت هاي ابلاغي و رعايت صرفه و صلاح سازمان.
4) تکميل فرم پيوست ماده 31 (پيوست شماره 3).
5) بررسي موانع و مشکلات فراروي جذب سرمايه‌گذاري و اهتمام جدي براي رفع آنها.
6) ارائه پيشنهادات اصلاحي در رابطه با مقررات، تسهيلات، قراردادها و غيره.
7) نظارت عالي بر روند اجراي طرحها.
ماده 7) وظايف كميته قراردادها
1) شناسائي و تدوين قراردادهاي مورد نياز سرمايه‌گذاري حسب اعلام کميته اجرائي.
2) بررسي و اصلاح قراردادهاي سرمايه‌گذاري موجود با هدف حفظ منافع و تسهيم ريسک سرمايه‌گذاري در تعهدات طرفين.
3) پيگيري، تصويب و ابلاغ قراردادهاي مصوب.
4) بررسي قراردادهاي منعقده و ارائه گزارشات آخرين وضعيت آنها به مسئولين ذيربط.
ماده 8) وظايف رابط سرمايه‌گذاري
• انجام هماهنگي ها و پيگيري مکاتبات لازم بين سرمايه گذار و مراجع درون سازماني.
• انجام هماهنگي ها و مکاتبات لازم با مراجع ذيربط برون سازماني در خصوص طرح هاي سرمايه‌گذاري.
• برگزاري جلسات درون سازماني لازم در خصوص تسهيل فرآيند سرمايه‌گذاري.

بخش پنجم : مدت و نوع قراردادهاي مورد عمل

ماده 9) نوع قراردادهاي مورد استناد در زمينه سرمايه‌گذاري بر حسب سطح فعاليت به تفکيک بندر يا ترمينال و تعهد متقاضي در زمينه سرمايه‌گذاري در خصوص تجهيزات سبک، تجهيزات سنگين، زيرساخت هاي بندري و زيرساخت هاي دريايي مي تواند يکي از انواع مجوز فعاليت (License)، قرارداد مديريت (Management Contract)، اجاره کوتاه مدت، اجاره بلند مدت، ساخت، بهره برداري و انتقال (B.O.T)،B.O.O.T، مشارکت انتفاعي (Joint Venture) و پيمان کلي (Master Concession) و در صورت نياز ترکيبي از انواع روش هاي ياد شده باشد.
ماده 10) مدت قراردادها حسب ماهيت طرح، حجم سرمايه‌گذاري، نرخ بازگشت سرمايه وسایر شاخصهای پیش گفته و همچنین نوع قرارداد توافق شده متغير مي باشد، سقف مدت قراردادهايي که فعاليت آنها به نوعي در راستاي فعاليت‌ها و رسالت اصلي سازمان بوده به صورت B.O.T و B.O.O.T منعقد مي گردند، حداکثر 25 سال خواهد بود که در پايان سال دهم و بعد از آن هر 5 سال يکبار مبلغ قرارداد با نظر کارشناس مرضي الطرفين بازنگري مي شود.
سقف مدت قراردادهايي که در قالب اجاره بلند مدت منعقد مي شوند 45 سال خواهد بود که در پايان سال بيستم و بعد از آن هر 5 سال يکبار مبلغ قرارداد با نظر کارشناس مرضي الطرفين بازنگري مي گردد. بديهي است در موارد خاص افزايش مدت قرارداد از سقف هاي تعيين شده منوط به ارائه پيشنهاد بندر و تصويب هيات عامل سازمان خواهد بود.

بخش ششم : تركيب اعضاء

ماده 10) اعضاء کميته اجرائي
1- مدير بندر (رئيس کميته اجرائي)
2- معاون بندري و دريايي (قائم مقام كميته اجرايي)
3- معاون اداري ومالي
4- معاون مهندسي و عمران و يا معاون فني و مهندسي
5- رئيس اداره منطقه ويژه/دفتر بازاريابي و جذب سرمايه‌گذاري (دبير كميته اجرايي)
6- معاون طرح و توسعه
7- رئيس اداره امور مالي
8- مسؤول امور حقوقي و قراردادها
تبصره: در صورت عدم حضور رئيس کميته اجرائي، قائم مقام به عنوان جانشين رئيس کميته خواهد بود و جلسه با حضور حداقل نصف اعضاء رسميت پيدا مي کند و تصميمات با راي اکثريت اعضا قابل اجرا خواهد بود.
ماده 12) اعضاء كميته قراردادها در مرکز و بنادر
اعضاي کميته قراردادها در بندر عبارتند از نماينده/ نمايندگان امور حقوقي، امور مالي و معاونت بندري و دريايي و اعضاي کميته مزبور در مرکز نماينده/ نمايندگان امور حقوقي، امور مالي و اداره كل امور مناطق، بازاريابي و سرمايه‌گذاري/اداره کل امور بندري مي باشند. دبير کميته قراردادها در بندر نماينده معاونت بندري و دريايي و در مرکز حسب موضوع سرمايه‌گذاري، يکي از نمايندگان اداره كل امور مناطق، بازاريابي و سرمايه‌گذاري يا اداره کل امور بندري خواهد بود.
تبصره: حسب مورد و با توجه به موضوع مورد بررسي، دبير كميته مي تواند از کارشناسان ساير معاونت ها و خارج از سازمان جهت شركت در جلسات دعوت بعمل آورند.

بخش هفتم:

ب) گردش کار اسنادي

درخواست سرمايه‌گذاري از دو طريق حضوري و سايت اينترنتي (سيستم مديريت سرمايه‌گذاري و ترمينالهاي بندري) مي تواند ارائه شود، مراحل کلی و زمان بندي دريافت و بررسي درخواست سرمايه‌گذاري به شرح جدول ذيل مي باشد: