هزینه یابی ساختمان در طرح توجیهی

(Cost estimation of building)

هزینه یابی ایجاد ساختمان به شرح تفکیک شده(متره) هر بخش از عملیات ساخت از نقطه صفر تا نقطه اتمام و بهره برداری اطلاق می شود. عوامل اصلی در برآورد هزینه ها عبارت است از میزان مصالح به کار رفته در واحد عملیاتی و دستمزد کارکنان اجرایی.
عمل متره کردن عبارت است از اندازه گیری و محاسبه مقادیر مصالح برای احداث یک ساختمان یا کارهای انجام شده در یک ساختمان و افراد محاسبه کننده متره را مترور می نامند.
عملیات متره کردن به دو طریق انجام می شود:
۱-محاسبه متره باز (open-method measuring)
در این محسبات مقادیر مصالح و نیروی انسانی لازم به صورت تفکیک شده همراه با آنالیز مصرفی مواد اولیه و مصالح در یک واحد معین نظیر مترمکعب، مترمربع، تن و… محاسبه می شود. مبنای کار از یک سو بر اساس مقدار مصرف مصالح مانند شن، ماسه، سیمان، گچ و غیره و از سوی دیگر تعداد ساعات کار معمار، ساعت کار سربنا، کارگر ماهر و جوش کار، آرماتور پیچ، ساعات کار بالابر، دستگاه جوش و… برای یک مترمکعب بتن ریزی مشخص می گردد.
برای مجموع محاسبه متره باز می توان از جدول ارایه شده استفاده کرد. عوامل اجرایی در دو گروه تقسیم می شوند. سپس، در ستون عمودی کلیه عملیات اجرایی ساختمان را عنوان و میزان مصالح مصرفی و ساعات کار عوامل اجرایی را محاسبه و تا پایین جدول ادامه داده و جدول در انتها با جمع کل ستون های عمودی بسته می شود. در این صورت، شرح کلیه مراحل اجرایی ساختمان همراه با میزان مصرفی کلیه مصالح ساختمانی و کلیه ساعات کار قابل تبدیل به روز عوامل اجرایی برای ایجاد یک طرح ساختمانی با هر نوع کاربری، صنعتی، مسکونی، خدماتی و… قابل پیش بینی است.

جدول برآورد مصالح و نیروی کار در یک طرح ساختمانی
(Schedule of estimating material and staff in a constructing project)

۲-محاسبه متره بسته(closed-method measuring)
در متره بسته، مقادیر هر نوع عملیات ساختمانی به شکل باکس ها یا مجموعه هایی از طرف یک سازمان یا ارگان رسمی صلاحیت دار مانند سازمان برنامه و بودجه(مدیریت و برنامه ریزی)، معاونت راهبردی نهاد ریاست جمهوری، انجمن یا سندیکای شرکت های ساختمانی و… به صورت فهرست بهاء منتشر شده و در اختیار کلیه کارفرمایان، پیمان کاران، مشاوران و سایر دست اندرکاران قرار می گیرد.
به طور مثال، برای ایجاد یک متر مربع طاق ضربی بین دو تیرآهن با آجر فشاری، ملات گچ، خاک، دوغاب ریزی به ضخامت یازده سانتیمتر به روش محاسبه متره بسته آنالیز مصالح به شرح زیر ارایه گردیده است؛
-آجر فشاری ۵/۵× ۱۰× ۲۱ ۸۰ عدد
-ملات گچ و خاک ۰۴/۰ مترمکعب
عوامل اجرایی:
-سربناء ۱/۶ ساعت معادل ۱۰ دقیقه
-بنا ۱/۶ ساعت معادل ۶/۲۳ دقیقه
-کارگر متخصص ۱ ساعت معادل ۶۰ دقیقه
-سایر هزینه ها و سود پیمان کار معادل ۱۵ درصد کل هزینه ها

۳-برآورد قیمت (cost estimation)

در هر دو نوع محاسبه متره با استفاده قیمت روز مصالح و دستمزدها از یک سو و فهرست بهای منتشره از سوی سازمان ها و نهادهای ذی ربط قیمت کل، قابل برآورد می باشد.

در برآورد قیمت به روش متره باز، عوامل پیش بینی شده در انتهای جدول ذی ربط در بخش مصالح ساختمانی و عوامل انسانی اجرایی را در قیمت اعلام شده در فهرست بها ضرب می کنیم هزینه کل به دست آید. به طور نمونه در مجموع مصرف سیمان ۶۰۰۰ تن در قیمت هر تن ۵۰۰۰۰۰ ریال و دستمزد بنا در مجموع ۳۶۰ روز کار دستمزد روزانه ۲۵۰.۰۰۰ ریال هزینه این موارد برآورد می گردد.

در برآورد هزینه های متره بسته، محاسبات فیزیکی را در قیمت های ارایه شده در فهرست بهاء ضرب کرده تا هزینه واحد هر مرحله به دست آید، با جمع آن ها کل هزینه های ساختمانی برآورد می شود.

به عنوان نمونه برآورد هزینه یک متر مربع طاق ضربی محاسبه شده بر اساس فهرست بها به شرح زیر است:

-آجر فشاری تعداد ۸۰ عدد، قیمت ۸۵۰ ریال،                                 جمع کل ۰۰۰  ۶۸ ریال

-گچ میزان ۱ کیسه، قیمت هر کیسه ۸۰۰۰ ریال،                             جمع  ۰۰۰  ۸ ریال

-خاک رس میزان ۲۰ کیلوگرم، قیمت هر کیلو ۳۰۰ ریال                     جمع ۰۰۰  ۶ ریال

الف جمع مصالح هزینه مصالح    ـــــــ ـــــــــــ                         ۰۰۰  ۸۲ ریال

-سربناء میزان              ساعت، دستمزد روزانه ۶۰۰.۰۰۰ ریال            ۵۰۰  ۱۲ ریال

-بنا میزان                  ساعت، دستمزد روزانه ۴۲۰.۰۰۰ ریال           ۶۲۵  ۲۰ریال

-کارگر متخصص میزان ۱ ساعت، دستمزد روزانه ۱۲۰.۰۰۰ ریال             ۰۰۰  ۱۵ریال

ب جمع هزینه عوامل اجرایی                                                     ۱۲۵  ۴۸ ریال

برآورد هزینه اجرایی یک مترمربع آجر سقفی(الف+ب)                         ۱۲۵  ۱۳۰ ریال

اضافه می شود: هزینه های پیمان کار و سایر هزینه(۱۵ درصد هزینه اجرایی)   ۷۵/۵۱۸  ۱۹ ریال

برآورد قیمت تمام شده                      ۷۵/ ۶۴۳   ۱۴۹ ریال

۴-فهرست بهاء در طرح توجیهی (measuring and costs Index booklet)

همان گونه که در متره کردن برآورد فیزیکی توسط سازمان ها و ارگان های صلاحیت دار اعلام می گردد، برآورد هزینه نیز به صورت سالانه از سوی سازمان ها و نهادهای صلاحیت دار مانند سازمان مدیریت و برنامه ریزی و معاونت نظارت راهبردی طی یک فهرست طولانی در هر رشته خاص اعلام می شود.

قیمت واحد برای هر نوع عملیات به واحد آن عملیات متر طول، مترمربع، متر مکعب، تن، کیلوگرم و… اعلام می گردد.

قیمت اعلام شده در فهرست بهای هر سال، با عنوان فهرست بهای واحد پایه رشته ابنیه در رشته ساختمان و ساختمان صنعتی برای شهرستان تهران ارایه می شود. ضریب هر دو بخش در ساختمان و تاسیسات برای تهران معادل ۱ می باشد. اما هر استان و حتی شهرستان ها برای خود ضرایب منطقه ای خاصی دارند که شامل ضریب سربار، تجهیز کارگاه و بعضاً تورم منطقه ای می شود. رابطه محاسبه فهرست بهای هر شهرستان به شرح زیر است؛

(ضریب تجهیز کارگاه)× (ضریب سربار)× (قیمت پایه) A = B برآورد قیمت منطقه ای