هزینه های تامین و بهبود زمین در طرح های توجیهی (Land)

زمین از اصلی ترین عوامل و منابع تولیدی است. به طوری که، پایگاه و جایگاه ایجاد سرمایه گذاری ثابت و محل استقرار کلیه عوامل فیزیکی تولید محصول، مانند ساختمان ها، تاسیسات و ماشین آلات و غیره می باشد.
انتخاب زمین و میزان وسعت آن ارتباط مستقیم با نوع تولید و محصول تولیدی دارد. طوری که اگر محصولی منطقه ای باشد یا مواد اولیه موردنیاز آن متمرکز باشد، عامل اصلی برای تعیین زمین در همان محل می گردد.
به طور مثال، می توان از طرح های کشت و صنعت یا طرح های معدنی مانند واحدهای تولید کننده سیمان نام برد؛ که اولی در زمین های کشاورزی و دومی در حاشیه و نزدیکی معادن مواد اولیه قرار دارد. بعلاوه، حجم مواد اولیه موردنیاز و طول مسیر حمل و نقل مواد به کارخانه نیز از عوامل تعیین کننده محل زمین اجرای طرح توجیهی می باشند.
مساحت زمین نیز ارتباط مستقیم با سطح تحت اشغال ساختمان و تاسیسات طرح توجیهی دارد. معمولاً این مساحت حداقل دو و حداکثر سه برابر سطح تحت اشغال ساختمان ها می باشد. الزام این امر در جلوگیری از پراکندگی ساخت و ساز، صرفه جویی در بخش های آماده سازی و محوطه سازی زمین، حصار کشی اطراف زمین و از همه مهم تر محافظت و مراقبت از محیط کارخانه است. در صورت پیش بینی اجرای طرح توجیهی توسعه، مساحت زمین یک الی دو برابر قابل افزایش می باشد.
ابعاد زمین نیز بر اساس نحوه چیده شدن ماشین آلات و خط تولید می باشد. به طوری که، اگر خط تولید مستقیم باشد، ابعاد زمین طول و عرض داشته و به شکل مستطیل است. ولی، اگر خط تولید به شکل L یا U باشد زمین می تواند مربع شکل باشد.
زمین محل اجرای طرح توجیهی باید تا حد امکان هموار و مسطح باشد. آزمایش های لازم نیز از نظر مقاومت خاک و زلزله روی آن انجام شود.
مالکیت زمین های محل ایجاد واحدها نیز بر دو نوع می باشند که عبارتند از: مالکیت شخصی و مالکیت دولتی(استیجاری).
زمین های دارای سند شش دانگ به نام اشخاص حقیقی و حقوقی که الزاماً باید صاحبان سهام و سرمایه باشند را زمین با اسناد«مالکیت شخصی» می گویند. زمین های مذکور در زمان عقد قراردادهای بانکی مستقیماً در رهن بانک ها قرار می گیرند.
زمین های دولتی واگذاری، جهت ایجاد طرح های صنعتی، کشاورزی، معدنی و خدماتی که به صورت «استیجاری» برای ایجاد و راه اندازی یک پروژه به اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار گردیده و پس از بهره برداری از طرح توجیهی و اخذ پروانه بهره برداری، سند مالکیت به نام آن ها صادر می شود، عبارتند از:
– زمین های شهرک های صنعتی وابسته به شرکت شهرک های صنعتی تحت پوشش وزارت صنعت، معدن و تجارت
– زمین های منابع طبیعی و سر جنگلداری وابسته به وزارت جهاد کشاورزی
– زمین های شهری وابسته به وزارت مسکن و شهرسازی
– زمین های اوقاف وابسته به وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی
– رهن زمین
زمین های دولتی واگذاری، به طور مستقیم در رهن بانک ها قرار نگرفته و صاحبان دولتی زمین ها در زمان عقد قرارداد نسبت به قبول و تعهد فرم قائم مقامی بانک به جای متقاضی اقدام و در دفترخانه، زیر قرارداد این تعهد را امضاء می کنند.
-هزینه زمین
زمین یکی از منابع لازم طرح هایی است که اجرای آن به محل و مکان نیاز دارد. ولی، معمولا در طرح های صنعتی هزینه زمین بخش کوچکی از کل هزینه های طرح توجیهی را تشکیل می دهد. به طوری که، صرفاً در توضیحات پیش بینی سرمایه گذاری از آن نام برده می شود.
ویژگی بارز هزینه زمین در صورت های مالی، یکی عدم استهلاک پذیری آن به عنوان کالا یا سرمایه ای غیرقابل جانشین می باشد. دیگری کم در نظر گرفتن ارزش آن در مجموع وثیقه ها است. به طوری که، صرفاً به عنوان عرصه در قراردادها مطرح توجیهی می شود و ارزش اعیانی احداث شده بر روی آن مبنای ارزش وثیقه ای خواهد بود.
اگر زمین استیجاری باشد تا زمان صدور سند مالکیت، هزینه اجاره سالانه آن به عنوان هزینه ثابت و غیرعملیاتی در صورت مالی(حساب عمل کرد سود و زیان) ثبت خواهد گردید.
۲-آماده سازی محل اجرای طرح توجیهی: (Preparation of project implementation site)
قبل از اجرای هرگونه عملیات فیزیکی در بخش ساختمان باید اقدامات زیر بر روی زمین انتخاب شده انجام شود؛
۲/۲-آزمایش مقاومت خاک، مقاومت زلزله(زلزله سنجی)، رطوبت سنجی و…(Soil strenght seismometery and psychrometery tests)
آزمایش مقاومت خاک با توجه به نوع صنعت، میزان سختی زمین را بررسی می کند. یعنی توان تحمل ماشین آلات سنگین به ویژه در زمان تولید، که ماشین آلات فشار مکانیکی ثقلی را بر روی زمین وارد می سازند، اندازه گیری کرده و مورد ارزیابی قرار می دهد. در این رابطه یکی از عوامل اصلی، دست رسی به آب است. بنابراین، اگر زمینی مثلاً در ۲ متری به آب برسد از نظر مقاومت در زمان ایجاد ساختمان و نصب ماشین آلات دارای ریسک بالایی است که باید مدنظر قرار گیرد.
آزمایش زلزله نگاری با توجه به بافت منطقه از ضروریات اولیه پیش بینی ایجاد و بهره برداری از یک پروژه یا طرح توجیهی می باشد. چنان چه در آزمایش مذکور احتمال وقوع زلزله حتی در حداقل پیش بینی گردد باید حداکثر امکانات فنی به ویژه در بخش ساختمان برای به حداقل رساندن(صفر رساندن) ریسک احتمال مذکور، در طرح توجیهی پیش بینی گردد.
آزمایش رطوبت سنجی با توجه به نوع صنعت: منطقه انتخاب زمین باید مرطوب(در صنایع نساجی و چرم)، خشک(در صنایع کانی غیرفلزی) و… باشد. با توجه به میزان رطوبت و یا خشکی موردنیاز انجام آزمایش لازم در این مورد قبل از اجرای طرح توجیهی الزامی می باشد.
۲/۲-خاک برداری، خاک ریزی و تسطیح: (excavation, embankment and leveling)
زمین محل اجرای پروژه باید مسطح، هموار و دارای شرایط ایجاد پروژه باشد. به عبارت ساده تر از حداقل پستی و بلندی برخوردار باشد تا هزینه تسطیح آن با توجه به قیمت زمین مقرون به صرفه شود.
معمولاً زمین های شهرک صنعتی به صورت آماده و تسطیح شده واگذار می گردد، اما زمین های منابع طبیعی و سرجنگلداری کل، دارای ناهمواری بوده که باید در زمان واگذاری به این نکته توجه کرد.
۳/۲/-حصارکشی(Fencing and wall erection)
حصارکشی اطراف زمین با رعایت اصل تعیین حدود فیزیکی زمین انجام می گیرد. معمولاً دیوارکشی از نوع آجری، بلوک، دیوار پیش ساخته، نرده کشی و فنس کشی می باشد.
در شهرک های صنعتی، واحدهای تولیدی الزاماً باید استاندارد حصار کشی شهرک را که تمامی واحدها را یک شکل می کند رعایت کنند. معمولاً، این حصار کشی از نوع آجری(سه و چهار و پنج سانت) بوده و در دیوارهای حاشیه خیابان شهرک ها به ارتفاع یک متر نرده کشی دارند. در پروژه های بزرگ(به ویژه در صنایع کانی و معدنی) که دارای زمین هایی با مساحت هکتاری می باشند، اغلب از فنس(توری سیمی) با نصب لوله های فلزی در فواصل ۴ متری و بعضی هم از سیم خاردار استفاده می کنند. این امر صرفاً در جهت کاهش هزینه ها می باشد.
۴/۲/-محوطه سازی(Landscaping)
محوطه سازی در فضای خالی زمین(کل زمین پس از کسر سطح تحت اشتغال ساختمان و تاسیسات) به صورت ایجاد راه هایی جهت دست رسی داخلی(خیابان ها)، محوطه پارکینگ، جدول بندی و پیاده رو سازی، فضای سبز، درخت کاری و ایجاد آب نما با توجه به نوع صنعت انجام می شود. ایجاد فضای ورزشی نیز در پروژه هایی که دارای بیش از ۱۲۰ نیروی انسانی باشند، الزامی است.